A crise financeira desencadeada pelas hipotecas de alto risco (subprime) nos Estados Unidos já atinge o mercado imobiliário brasileiro. Segundo a corretora Fator, os bancos estão sendo mais criteriosos na liberação de financiamentos, e o reflexo já pode ser sentido nas vendas de imóveis em setembro.
Apesar disso, as construtoras e incorporadoras mantêm suas projeções de lançamentos para 2008 e dizem que ainda não perceberam redução de demanda. Mas admitem que a velocidade de vendas no terceiro trimestre deve ser inferior a do segundo trimestre.
A indústria da construção no Brasil mostrou-se sensível à crise financeira nas últimas semanas, quando duas operações modificaram o panorama do setor. Após terem sua ações desvalorizadas em mais de 65% em agosto, a Tenda decidiu vender 60% de seu capital à Gafisa. As dificuldades em levantar recursos para colocar projetos em prática obrigaram a construtora a negociar com a concorrente. Apenas uma semana depois foi a vez da Company se unir à Brascan.
O movimento de fusões e aquisições, entretanto, não é sinônimo de alto risco de falência no setor, avalia a Fator. Segundo a corretora, as empresas têm três caminhos para se capitalizarem: a primeira delas é pela diminuição de lançamentos, que reduz a necessidade de financiamento. A segunda é pela venda de terrenos e outros ativos, e a terceira é pelo aumento de capital por novos parceiros. “As outras duas alternativas (1) aumento de dívida e (2) oferta secundária de ações são muito difíceis neste momento”, destaca a corretora em relatório.
Mesmo com o cenário adverso, a Fator se mostra confiante no futuro de três empresas: PDG Realt, Rossi e Rodobens. Para as ações da PDG (PDGR3), a corretora estima valorização de 142,7% até dezembro de 2009, projetando preço-alvo de 27,96 reais. A empresa conseguiu levantar 3 bilhões de reais para financiar suas operações, o que deve auxiliar a empresa lidar com a queda na velocidade de suas vendas.
A Rodobens também não deve ter problemas com caixa para financiar seus projetos até o primeiro semestre do ano que vem. Com isso, a Fator estima uma alta de 113,2% para os papéis da empresa (RDNI3), chegando a dezembro de 2009 cotados a 27,71 reais.
Já a Rossi dispõe de uma linha de crédito pré-aprovada a um custo equivalente ao CDI acrescido 2% a 2,5%. Pelos cálculos da Fator, a empresa deve conseguir cumprir suas metas de lançamentos em 2008 e suas ações (RSID3) têm potencial para subir 194,8% até o final do ano que vem, chegando a 15,36 reais.
A Cyrela também conta com um crédito pré-aprovado no valor de 500 milhões de reais e a um custo inferior ao da Rossi – CDI mais 0,8%. Além disso, a construtora pretende securitizar 250 milhões de reais dos 556 milhões de reais em créditos que tem a receber. Por isso, a Fator recomenda ao investidor manter as ações da companhia (CYRE3) em carteira. A expectativa é de alta de 50,8% nos papéis, que chegaria a dezembro de 2009 cotados a 27,45 reais.
Mesmo para aqueles que investiram na Inpar e viram seu dinheiro evaporar com a queda de 94% nas ações (INPR3) neste ano – a maior dentre as empresas do setor – a corretora recomenda cautela para manter os papéis em carteira. Pelas suas previsões, as ações podem subir a 6,85 reais até dezembro de 2009, o que significa uma alta de 506,2%. A incorporadora anunciou um plano para melhorar seu caixa, que inclui redução nas metas de lançamentos, venda de 200 milhões de reais em ativos, parcerias de longa duração e foco na venda de unidades que representam 1,5 bilhão de reais.
Já para a MRV, a expectativa é de desempenho abaixo da média do mercado. A margem lucro deve ficar no mínimo previsto, levando a Fator a estimar preço-alvo de 32,07 reais para os papéis (MRVE3), o que representa uma alta de 88,5% até o final do próximo ano.
A corretora não se posicionou quanto às ações de Lopes (LPSB3), Abyara (ABYA3) e Ezetec (EZTC3), mas destacou que a Lopes está desenvolvendo um estudo para identificar possíveis clientes. A Abyara, por sua vez, deve reduzir novamente suas metas para 2008.

FONTE: REVISTA EXAME
DATA: 30/09/2008

Os segmentos ditos econômicos e super econômicos de imóveis, voltados para as classes C e D, darão fôlego ao mercado imobiliário nas próximas décadas. A opinião é do diretor da Plano & Plano Construções e Participações Ltda, Rodrigo Uchoa Luna.

A aposta nas classes mais carentes é tão grande que, segundo o diretor, muitas empresas estão mudando o foco de produção para atender à demanda da chamada nova classe média. Além disso, acredita ele, o segmento é tão promissor que pode sustentar o mercado ante uma crise internacional.

Luna lembra, entretanto, a necessidade do empresariado local ficar atento e, junto com o governo, lutar para preservar o que já foi conquistado, especialmente entre as classes C e D. "Os pilares de sustentação de nosso ciclo virtuoso chama-se emprego e renda. Se o comprador não tiver recursos e crédito, o mercado vai à mingua", alerta.

Mercado

Segundo Luna, tais segmentos são um grande nicho de mercado, que cresceu nos últimos anos por conta do amadurecimento econômico, do aumento do emprego e da renda da população, além das facilidades na obtenção de crédito.

"Nos últimos 3 ou 4 anos, assistimos a uma série de fatos que foram preponderantes para que as classes carentes por habitação fossem atendidas (...) Só para se ter uma idéia, o mercado nacional evoluiu algo em torno de 377% em apenas 3 anos", disse.

O crédito à moradia com recursos das cadernetas de poupança aumentou, em agosto 92,5%, em relação ao mesmo mês de 2007, e 102,8% nos últimos 12 meses, em relação aos 12 meses anteriores. É a explosão de uma demanda, reprimida durante muitos anos, mas cujo ritmo deve ser acompanhado com atenção, para evitar problemas futuros com a qualidade das operações.

Em 2002, quando tiveram sua maior queda, os empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) financiaram 28,9 mil unidades, no montante de R$ 1,76 bilhão. A recuperação começou em 2003 e, em 2005, foram financiadas 61,1 mil habitações, no valor de R$ 4,85 bilhões, com aumentos, respectivamente, de 111,2% e de 175,5% em três anos.

Mas o ritmo do aumento se acelerou muito a partir de 2006, quando o número de unidades financiadas evoluiu 86,3% em relação a 2005 e o valor emprestado subiu 92,5%. Em 2007, o crescimento sobre 2006 atingiu, respectivamente, 72% e 95,7% - e esta velocidade persiste neste ano.

Comparando o ano de 2002 com os últimos 12 meses, o aumento do número de unidades financiadas foi de 855% e o do montante, de 1.474%. O recorde histórico de 267 mil unidades financiadas, alcançado em 1981, já foi superado nos últimos 12 meses, com 276,5 mil contratos, prevendo-se que o número de operações alcance 300 mil em 2008.

Mesmo após todo esse crescimento, o mercado de crédito imobiliário no Brasil ainda é pequeno em relação ao Produto Interno Bruto (PIB). As operações do SBPE representam cerca de 2,5% do PIB brasileiro. Nos Estados Unidos, os empréstimos dessa categoria se elevam a mais de 100% do PIB americano.

Mas não há, de fato, comparação possível entre o sistema brasileiro de empréstimos imobiliários e o norte-americano. A crise subprime, nos Estados Unidos, deveu-se à securitização maciça de dívidas de baixa qualidade, tratadas pelas companhias de classificação de risco como se fossem de boa qualidade. O valor das hipotecas contratadas chegava a superar 100% do valor de mercado dos imóveis e os créditos ficaram com garantia insuficiente ante a queda do valor dos bens.

No Brasil, a securitização é incipiente, os títulos securitizados são de boa qualidade e não se prestam a operações especulativas. Além disso, as garantias das operações aumentaram com a substituição da hipoteca pela alienação fiduciária, desde 1997. Não há paralelo entre os empréstimos atuais e aqueles concedidos nos anos 80, quando o País estava em recessão e o desemprego era crescente. Além disso, hoje, a combinação de juro menor com melhora do mercado de trabalho ampliou o número de mutuários em condições de honrar a dívida.

Os financiamentos concedidos no País atingem, no máximo, 80% do valor do imóvel - e o valor médio das dívidas é razoável -, inferior a R$ 100 mil, para pagamento em prazos de 15 anos a 30 anos.

Ademais, as operações de crédito imobiliário são conduzidas por bancos comerciais, com tradição de concessão de empréstimos. No caso de uma piora das condições econômicas do País, não será novidade se os bancos reduzirem o porcentual máximo financiável, com vistas a atenuar os riscos naturais das operações.

A inadimplência ainda é elevada nos contratos antigos, sobretudo das décadas de 80 e 90, mas é baixa agora, justamente quando o crédito imobiliário mais cresceu. Atrasos de mais de três prestações, considerados de maior risco, ocorrem em apenas 3,5% das operações contratadas depois de junho de 1998.

Ainda assim, as novas concessões de crédito devem levar em conta que o Brasil não ficará totalmente imune à crise internacional. Num período de menor atividade econômica, também tende a ser menor a estabilidade do emprego e, portanto, a capacidade de pagar dívidas. Nem todos os mutuários têm saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que pode ser utilizado para pagar as prestações.

O déficit habitacional brasileiro está concentrado nas faixas de baixa renda, nas quais a poupança é escassa. Esses mutuários dependem, assim, de que o emprego e a renda continuem assegurados.