A opção pelo seguro fiança como forma de garantia nos contratos de locação tem crescido de forma significativa. Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), apenas este ano o aumento foi da ordem de 300%. Se a fatia abocanhada por esta modalidade de garantia nos contratos de locação era de cerca de 7% ou 8%, hoje fica em torno de 30%.

Cerca de 55% dos contratos ainda são feitos com o fiador tradicional - quando o locatário pede a um conhecido ou parente para que se comprometa a pagar o valor do aluguel e encargos, em caso de inadimplência. E o fiador oferece um imóvel em seu nome como garantia. A preferência se explica pelo fato de ser a opção mais econômica para o locatário. Outros 15% dos contratos são firmados com garantia feita por caução - depósito de três meses, segundo a Aabic.

Para o locador, o seguro fiança é mais confiável, porque em caso de inadimplência, ele recebe o valor do aluguel e tem os encargos relativos ao imóvel pagos integralmente num prazo curto. Para o locatário, há o inconveniente do pagamento da taxa uma vez por ano.

Quando a garantia é feita por fiador tradicional, o locador corre mais risco em caso de inadimplência, já que a cobrança da dívida ao fiador é feita somente após a ação de despejo do inquilino. “Fiador é sempre um problema para o locador. Porque ele pode desaparecer ou vender o imóvel, que é a garantia à locação”, diz o presidente da Aabic, José Roberto Graiche. Para o locatário, no entanto, há a vantagem de não precisar pagar pela garantia.

Um dos motivos para o aumento do número de contratos com seguro fiança no mercado de locação é a flexibilização das condições de aprovação dos contratantes, pelas companhias seguradoras. O preço também caiu ao longo do tempo. Antes chegava a uma vez e meia o valor do aluguel. Hoje, fica em torno de 120%. Isso fez com que o produto ficasse mais acessível e também mais conhecido, a ponto de muitos proprietários atualmente só aceitarem alugar com este tipo de garantia.

Na carteira da administradora Adbens, a proporção entre contratos firmados com fiador e seguro fiança foi invertida. No início de 2007, 79% dos contratos eram garantidos por fiadores tradicionais, ante 10% de seguro. Em maio deste ano, 37% foram feitos por fiadores e 63% por seguro.

Isso ocorreu por um esforço da própria administradora, segundo a diretora Ana Paula Pellegrino: “Foi uma estratégia de negócios da nossa empresa. A gente apostou no seguro, passou a incentivar porque houve um abrandamento da exigência das seguradoras na aprovação do cadastro e é mais seguro para o proprietário”.

Muita gente que financia um imóvel deseja pagar o mesmo valor mensal nos 20 ou 30 anos de duração do plano -por mais que os preços no supermercado ou no posto de gasolina sejam remarcados.

Mas quem quer essa garantia precisa se apressar: os bancos já começam a alterar as taxas dos financiamentos imobiliários com parcelas fixas, em que não há correção de valores ao longo do tempo por um índice como a TR (Taxa Referencial).

Essa movimentação se explica pela divulgação do relatório trimestral da inflação Focus, realizada na semana passada pelo Banco Central.

Ele aponta a tendência real de aumento dos juros neste ano -a expectativa do mercado é que cheguem a 14,25%.

Os melhores negócios desse cenário atual de alerta estão nas instituições que criaram linhas com taxas prefixadas como aposta no mercado estável e ainda não as atualizaram.

"Se pensarmos em um cenário inflacionário, os financiamentos com taxas prefixadas são atrativos neste momento. Mas os bancos já começam a ajustá-las", avalia Emerson Piovezan, diretor de gestão da FPS Negócios Imobiliários.

Foi o que aconteceu com o Banco Bradesco, que alterou no último mês de 12,5% para 13% as taxas oferecidas para imóveis do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O Banco Real também elevou sua taxa de 13% para 13,2% em junho.

A elevação, considerada pequena frente às expectativas de juros do mercado, pode demonstrar duas realidades, segundo economistas e consultores entrevistados pela Folha.

Uma seria a redução do lucro por parte dos bancos, que superestimaram suas taxas no início das operações; a outra, a manutenção das taxas no patamar em que estão para aproveitar a grande demanda por crédito imobiliário -que bateu recorde de 20 anos em maio.

Competitividade
"Acredito que os bancos não compensarão a alta da Selic [juros] nas taxas porque há uma competição grande entre eles", considera Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças Administração e Contabilidade).

A segurança apresentada pelo plano com taxas fixas atraiu Rafael Vendramini, 27.

O analista firmou o contrato para comprar seu apartamento na planta em abril. "Escolhi pela estabilidade. Com a taxa prefixada você sabe o valor das parcelas sem ficar à mercê de uma alta de juros", justifica.

 

O panorama de instabilidade do mercado gera dúvidas na hora de financiar a casa própria.

Entre produtos que oferecem crédito com taxas prefixadas e outros com valores de juros acrescidos de TR, cabe ao comprador analisar os riscos.
Para o professor de finanças da FEA-USP (Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo) Roy Martelanc, as taxas prefixadas são atraentes com o aumento das projeções de inflação.

"Nesse instante é uma boa aposta e dificilmente será ruim, pois, se houver variação nos juros, o consumidor terá estabilidade nas parcelas", explica.
Miguel de Oliveira, da Anefac, considera que as taxas de juros estimadas pelo mercado para 2008 não são reais a longo termo. "Estamos falando de empréstimos a prazos de mais de dez anos", analisa.

"Nos últimos anos, tivemos juros declinantes, e agora é o contrário. No momento atual, [financiamento com taxas prefixadas] seria uma boa opção. Mas, se a Selic começar a cair, deixará de ser vantajoso."

Situação
Alguns bancos seguem com as mesmas taxas prefixadas de 2007, como a Nossa Caixa e a Caixa Econômica Federal.

Maurício Rosa, gerente de negócios imobiliários da Nossa Caixa, afirma que o banco não tem previsão para a elevação das taxas. "Ainda não foi feita uma avaliação para saber se teremos de aumentá-las", diz.

Segundo Rosa, a demanda por crédito imobiliário com taxas pré e pós-fixadas em seu banco é equilibrada, com um crescimento da venda de prefixadas por conta do temor do aumento da TR.

Na avaliação do diretor de crédito imobiliário da Febraban (Federação Brasileira de Bancos), Osmar Roncolato, a tendência é a de que as taxas sejam elevadas, e a velocidade será a do aumento dos juros.

"Toda vez que há um cenário de perspectiva de crescimento -e um dos componentes é o comportamento inflacionário-, o mercado futuro de taxa muda de patamar", explica.

Ponderando os dois extremos, o coordenador do Centro de Estudos Financeiros da FGV (Fundação Getulio Vargas), William Eid Júnior, recomenda: "O ideal é encontrar uma prestação que tenha flexibilidade dentro do orçamento".