Já sabemos que o mercado imobiliário brasileiro não vai ser atingido de imediato nem duramente pela crise financeira, só a médio e longo prazo. Mas precisamos estar preparados para o que vem por aí. Evidentemente, não há o menor motivo para pânico: não só não seremos afetados já, como nada indica que viveremos crise sequer parecida. Mas o empreendedor imobiliário não pode relaxar, achando que está tudo um mar de rosas.
Graças às intensas demandas das principais entidades do setor ao longo dos últimos anos, fomos atendidos e pudemos consolidar nossos marcos regulatórios. A partir daí, o mercado teve como deslanchar de forma sustentável e experimentar esta atual fase de retomada sem riscos de crise semelhante à dos EUA. Até porque não temos ainda um mercado secundário de porte, nem existem por aqui os títulos podres (subprimes).
Acontece que a crise lá fora vem secando as fontes de crédito externo. Isto, somado à fuga de capitais de investidores estrangeiros e a um relativo esgotamento das bolsas para se levantar recursos, inclusive no nosso setor, já está levando a uma queda nas exportações. Esse choque acaba reduzindo a arrecadação de impostos, com impactos na geração de empregos, o que significa menor poder de compra. Isto é, a economia já começou a sentir os efeitos da crise, e sabemos que, com isso, teremos menos consumidores.
Daí é fácil antever não só maior dificuldade de crédito para a produção imobiliária, como também para a compra de imóvel. É verdade, já dá para ter certeza de que, apesar da crise e dessa possível redução das vendas, teremos de qualquer maneira crescimento recorde este ano, no setor imobiliário. Mas também já dá para imaginar que o crescimento do nosso mercado, em 2008, não será o que havíamos projetado no começo do ano. E que nos próximos anos a expansão dificilmente será do mesmo porte da que teremos em 2008.
Em resumo, poderá faltar dinheiro na praça, e os empresários do setor imobiliário precisam estar preparados para isso. Nos últimos três anos, tivemos as primeiras aberturas de capital das empresas do setor, seguindo a tendência dos países de primeiro mundo. Como aconteceu por lá, também houve por aqui, em seguida, relativo enxugamento: algumas das empresas venderam suas ações para outras que já detinham papéis em bolsa e deixaram o mercado, fato visto como normal nessa fase inicial de abertura de capital.
Este mercado tem tudo agora para se consolidar e decolar, mas não oferece, no momento, espaço para novas IPO’s de empresas do setor imobiliário. Ou seja, o empresário da área não está tendo como recorrer a essa fonte, pelo menos por enquanto. O que fazer?
É quando entram a experiência e o alcance da Fiabci/Brasil, capítulo brasileiro da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias, a Fiabci Mundial. Por ser a maior ponte que liga o setor imobiliário a cerca de 60 dos mais importantes mercados mundiais, a Fiabci pode ajudar muito o empresário brasileiro a buscar as saídas que eventualmente serão encontradas, lá fora, para essa redução do crédito imobiliário.
Quando esteve recentemente no Brasil para participar da “Semana Imobiliária”, o presidente mundial da Fiabci, Luis Fernando Correa-Bahamon, lembrou que a entidade concentra hoje a maior rede imobiliária do planeta, contando com cerca de 60 capítulos, como o brasileiro (a Fiabci/Brasil). E que todos eles são comandados por lideranças competentes, sintonizadas com a crise, portanto, perfeitamente capazes de diagnosticar com precisão eventuais efeitos dela em seus países.
Essas lideranças estão aptas a fornecer informações preciosas ao associado da Fiabci/Brasil. Mais ainda se ele tiver negócios no Exterior, pois pode estabelecer contato direto com o capítulo de seu interesse, via Internet, e rapidamente ficar sabendo se a crise vai afetar ou não seus empreendimentos, lá fora, ou também se terá como se livrar de um problema que eventualmente o está atingindo naquele momento, no Exterior.

*Sérgio Ferrador é presidente eleito da Fiabci/Brasil para o biênio 2009/11, conselheiro nato do Secovi-SP e também presidente da “Sérgio Ferrador S/A Desenvolvimento Imobiliário”.

A crise financeira internacional, que teve desdobramentos sobre a oferta de crédito no País, está fazendo com que construtoras revisitem seus projetos. De acordo com executivos do setor imobiliário, para este ano os lançamentos serão mantidos, mas o cenário incerto para a economia em 2009 faz com que as empresas refaçam as contas sobre a quantidade de empreendimentos que o mercado será capaz de absorver.

Para o presidente do Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário, João Crestana, as construtoras e incorporadoras brasileiras devem adiar entre 10% e 20% dos empreendimentos, como forma de manter a oferta de imóveis alinhada com a demanda. "Em minha opinião, essas revisões dos projetos serão um movimento geral, não só do setor imobiliário, mas para todos os setores da economia", disse o presidente do Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário, João Crestana, em entrevista. Ele se referia à crise no setor financeiro global que teve origem em problemas no setor imobiliário de alto risco dos Estados Unidos há mais de 1 ano.

Na manhã desta terça-feira (7), a Rossi Residencial cortou sua estimativa de lançamentos em 2008 em 14%, para uma projeção média de R$ 2,15 bilhões. Para o ano que vem, a meta foi diminuída ainda mais, em 25%, para R$ 2,25 bilhões, considerando a média da faixa que vai de R$ 2,1 bilhões a R$ 2,4 bilhões.

Segundo destacou o analista Eduardo Silveira, da corretora Fator, outras empresas que já revisaram para baixo suas metas de lançamentos para 2008 foram a Inpar, Trisul, EZTec e Even.

Para Crestana, as empresas do setor imobiliário vão selecionar melhor os empreendimentos novos a serem lançados. "Se a empresa tinha 100 empreendimentos previstos, vai colocar no mercado 80 ou 90 e deixar o resto na gaveta. Vai selecionar aqueles cuja relação risco-retorno seja mais aceitável, que tragam maior margem", acrescentou , apostando nos segmentos fora da alta renda.

O diretor de Desenvolvimento da Brascan Residential Properties, Luiz Fernando Moura, afirmou que a empresa mantém as estimativas de lançar entre R$ 1,6 bilhão e R$ 1,8 bilhão neste ano, com vendas de R$ 1,15 bilhão a R$ 1,35 bilhão. "Mas achamos que ainda não é oportuno falar de 2009, porque o momento é delicado. A crise internacional é muito recente, ainda estamos avaliando", comentou. "A tendência é de um conservadorismo das empresas do setor imobiliário maior nas projeções de novos lançamentos. O mundo mudou e ninguém sabe a duração da crise", acrescentou.

Das mais de 10 empresas do setor procuradas pela reportagem, todas elas com ações na Bolsa de Valores de São Paulo, apenas três se dispuseram a falar sobre a crise financeira global e os impactos no mercado imobiliário do País: Rodobens e Cyrela além da Brascan. Outras três - Even, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Inpar - informaram, por meio da assessoria de imprensa, que não iriam se pronunciar sobre o tema. No caso da Inpar, em meados de agosto a empresa cortou a meta de lançamentos e de vendas no ano e para 2009.

Mesmo com o cenário nebuloso, o presidente do Secovi não vê falta de crédito, no momento, para garantir obras ou a compra dos imóveis, graças aos recursos da poupança, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (FSH), no primeiro caso, e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), no segundo. "O que falta é capital de giro para as empresas", observou.

Sobre o recente movimento de aportes de capital em empresas do setor imobiliário pelos seus controladores, Crestana vê a iniciativa com bons olhos. As construtoras Rossi e Even anunciaram que seus principais acionistas se comprometeram a injetar R$ 150 milhões em cada uma das empresas por meio de um aumento de capital privado. "Acho que é muito sadio, na hora que um controlador que há algum tempo vendeu uma parte do seu ativo e embolsou dinheiro se dispõe a voltar com uma parte. É uma prova cabal de que ele confia no negócio."

O diretor de Relações com Investidores da Cyrela, Luis Largman, lembrou que há R$ 35 bilhões disponíveis em 2008 através do SFH e do FGTS, com expectativa de que o montante seja maior no ano que vem.

O diretor-presidente da Rodobens, Eduardo Gorayeb, disse que a empresa está mantendo as previsões de lançamentos, mas atribui isso ao fato de ter sido conservadora. "Quando em junho e julho vimos que as vendas começaram a desacelerar e os juros a subir, começamos a segurar a empresa e não fizemos projeções acima do que poderíamos executar", disse. A companhia, que atua no interior com imóveis para um público com renda entre cinco e 10 salários mínimos, estima lançar R$ 815 milhões e R$ 1,08 bilhão em imóveis em 2008 e 2009, segundo Gorayeb.

"Sabemos que vai ter um efeito advindo da escassez do crédito. Todas as empresas do setor imobiliário trabalham alavancadas e precisam de crédito para o negócio. O conceito é esse: tomar crédito para promover o negócio. A redução do crédito vai fazer com que as empresas revisem suas projeções de lançamentos, se adequando aos caixas que elas têm disponíveis", afirmou. "Pelo prazo de entrega de nosso imóvel ser bastante curto, cerca de 12 meses, o dinheiro entra rápido no caixa, mas estamos sim preocupados com o mercado."

A Cyrela, por sua vez, destoa da cautela que predomina entre os executivos do setor ouvidos pela reportagem. O diretor de Relações com Investidores da empresa disse que "nada mudou" nos planos de lançamentos para este ano e o próximo, bem como para as perspectivas de venda. Segundo Largman, a Cyrela prevê lançamentos de R$ 7 bilhões em 2008 e de R$ 8,8 bilhões em 2009, com vendas de R$ 5,5 bilhões e de R$ 7 bilhões, respectivamente. "Mesmo se a gente não vender nada, o financiamento dos projetos está garantido até 2010", garantiu. Questionado sobre a possibilidade de sobrarem imóveis no mercado, caso a demanda não acompanhe a oferta, o executivo respondeu: "O futuro ninguém prevê".

Nesta terça-feira, as ações da Cyrela figuraram entre as maiores perdas do Ibovespa. Operadores mencionaram a expectativa de que a empresa revisasse para baixo suas previsões de lançamentos, como já fizeram Rossi e Inpar.

As chances de contaminação do crédito imobiliário brasileiro pela crise norte-americana são remotas. Nenhum dos bancos estatais ou privados utiliza linha de repasse externo para financiar imóveis. O maior impacto que pode ocorrer é a elevação de juros — que não devem se tornar exorbitantes. ´Mas não acreditamos em taxas subindo desordenamente´, pondera Roberto Sérgio Ferreira, presidente do Sinduscon-CE (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Ceará).

A maior parte dos recursos usados para o financiamento habitacional é oriunda da poupança e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Segundo ele, esse crédito estritamente nacional funciona como proteção ao mercado interno. Mesmo no caso de bancos estrangeiros, que possuem vínculos com o mercado externo, acredita que a concorrência irá ajudar a segurar os juros.

Caixa e Banco do Brasil concedem crédito imobiliário. Entre as instituições privadas, lideram esse mercado os nacionais Bradesco e Itaú, além do Santander (Espanha) e HSBC (Grã Bretanha). Enquanto o primeiro tem assumido operações de poupança e agências de outros bancos, como o britânico Bradford & Bingley, o HSBC é um dos mais atingidos pela crise norte-americana, enfrentando uma queda de 28% em seus lucros semestrais.

Apesar da desconfiança generalizada que os colapsos econômicos costumam gerar, o Sinduscon-CE mantém a expectativa de que o mercado siga aquecido. ´Existem dois parâmetros a serem considerados: por um lado, a crise existe de fato, mas por outro há a necessidade de abrigo, que permanece´, comenta. ´Acredito que é um momento de apreensão, não de desespero´, diz.

Considerando somente os empréstimos imobiliários com recursos da poupança, o volume liberado no País cresceu 92,5% no acumulado até agosto, em relação a igual período de 2007, chegando a R$ 19,876 bilhões, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Nem a queda de 21,06% na ação ordinária da Rossi Residencial — que foi registrada como o topo das perdas na fatídica segunda-feira passada — assusta. Não há incorporadora ou construtora cearense no mercado de capitais.

O ministro do Planejamento, Orçamento e Gestão, Paulo Bernardo, afirmou nesta quinta-feira que o governo vai anunciar, em breve, novas medidas para facilitar mais o financiamento imobiliário. Isso porque, segundo ele, 'ainda tem muita gente que não pode financiar um imóvel'.
O Brasil, destacou o ministro, tem um sistema imobiliário completamente diferente do americano, onde começou a crise financeira que se espalha pelo mundo. Ele disse que os bancos brasileiros têm muita capacidade de investir e de financiar, além de existir demanda.
O que precisamos, disse ele, é compatibilizar os juros, as prestações e condições de financiamento com a renda das pessoas. Paulo Bernardo afirmou que o governo quer ampliar o acesso e não vê nenhum problema com o crescimento de crédito imobiliário no país. Muito pelo contrário, acrescentou o ministro. De acordo com ele, o financiamento imobiliário no Brasil tem crescido "de forma sustentável, saudável", e está alimentando a indústria de material de construção. - É uma coisa positiva, que tem que ser mantida - enfatizou. O mercado imobiliário brasileiro "não tem nenhum tipo de problema", segundo Paulo Bernardo.
- O que aconteceu no mercado americano foi que primeiro os imóveis se valorizaram excessivamente. Depois houve um movimento muito grande para financiar e refinanciar. Então, quando veio o problema, verificou-se que o sistema estava todo bichado - explicou.
No Brasil, o setor funciona de forma diferente, com foco maior nos financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que têm regras próprias para a concessão de créditos para a aquisição de imóveis.
Por causa disso e em razão da grande demanda por casa própria, o aumento dos níveis de empregos e da renda familiar estimulou a recuperação do mercado de imóveis, com crescimento constante nos últimos quatro anos, de acordo com relatório da Companhia Brasileira da Indústria de Construção (CBIC).
A expansão tem-se verificado de forma mais forte ainda neste ano, com ritmo de contratações acima das expectativas dos agentes financeiros. Números da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o setor cresceu 92,5%, de janeiro a agosto, em relação a igual período do ano passado.