Válida para qualquer cidade, há estreita relação entre a altura dos edifícios e o trânsito. Melhor dizendo, entre o adensamento demográfico e o vaivém de veículos e pessoas pelas vias públicas. É justamente aí que os problemas podem se exacerbar e chegar a absurdos, se não houver planejamento urbano e infra-estrutura adequada.
Uma cidade bem planejada prevê onde e como as casas e edifícios, para diversos usos, se completam de modo a minimizar as distâncias percorridas pelos cidadãos. É evidente que morar e trabalhar em locais próximos reduz os deslocamentos, o que significa menos trânsito, menor grau de congestionamentos e de poluição.
São Paulo padece pela carência de planejamento e pela deficiente infra-estrutura de seu sistema viário e de transporte público adequado. Com isso, a produção imobiliária é induzida naturalmente para regiões de maior adensamento, em especial onde já há infra-estrutura, a fim de melhor atender, física e socialmente, seus habitantes.
Ocorre que, ao longo do tempo, a legislação urbana paulistana veio reduzindo a possibilidade de adensamento nas regiões já abastecidas por boa infra-estrutura, quer seja pela limitação da altura dos edifícios, quer seja pelo menor volume de construção num determinado terreno, baixando cada vez mais seu coeficiente de aproveitamento.
Tal coeficiente que já foi de até seis vezes a área do terreno, veio sendo reduzido e hoje é de até duas vezes na maior parte da cidade, podendo ser um pouco maior, em alguns casos, se o empreendedor pagar taxa, como ônus, à prefeitura. Esta redução do coeficiente, de um lado, e a permissão de aumentá-lo mediante pagamento, de outro, é típica afronta ao direito de propriedade, a base da verdadeira democracia. São regras que, para atender ao jogo político, ganharam tamanha complexidade, que a lei de zoneamento da cidade passou a ocupar mais de um quilo de papel em edição especial do Diário Oficial. Pior, pela Constituição Federal, todo cidadão é obrigado a conhecê-la.
Outra perversidade é que, por motivos de puro interesse político, o legislador embasa tal discrepância na alegação de que a solução é dada em benefício da cidade, contra a “especulação imobiliária”. Esta atitude, bem comprada por boa parte da mídia, induz a opinião pública a erros.
Mais, abre espaço para ideólogos de plantão se unirem em ONGs fantasmas que, por interesses muitas vezes espúrios, acabam levando os vizinhos de uma obra a acreditar em falsos prejuízos a seus direitos e a recorrer ao judiciário. Às vezes, abençoados pelo Ministério Público, que nem sempre domina a questão, em meio ao emaranhado de leis e portarias de difícil interpretação.
Em decorrência, o cidadão, ainda que bem-intencionado, é levado a crer que, se reside em local bem-servido de infra-estrutura, tem direito de se rebelar contra novas construções que trarão mais pessoas para usufruir dos mesmos benefícios. Ou seja, nossa legislação de zoneamento provoca conflitos sociais, exatamente no sentido contrário do que deve ser o escopo das leis. Numa visão mais ampla, há uma inibição legal do adensamento, de extrema complexidade, levando ao espalhamento da cidade.
Os que vão morar afastados dos centros mais populosos são induzidos a comprar outro carro ou a fazer mais uso do deficiente transporte público, sobrecarregando a já saturada malha viária e o trânsito de veículos.
Podemos tirar duas lições disso. A primeira: a atual lei do zoneamento precisa ser substituída por outra mais racional e de fácil entendimento para o cidadão comum, que garanta melhor qualidade da vida urbana. A segunda: há que se analisar melhor as informações emanadas de alguns políticos e veiculadas pela mídia. É hora de entender que empreendedores imobiliários constroem porque há demanda. Longe de ser especuladores, são promotores do desenvolvimento e geradores de riqueza que combatem a pior das poluições: a pobreza.

O Banco Real oferece taxas reduzidas em financiamentos para compra de imóveis por funcionários públicos, como valor a partir de R$ 46 mil. O crédito pode ser parcelado em até 25 anos e, em alguns casos, até 30 anos. Os juros vão de 9% a 10,5% ao ano mais TR.

Há quatro anos, o mercado imobiliário investiu em lançamentos de alto padrão. Depois vieram os condomínios-clubes, com terrenos grandes, que abrigam centenas de apartamentos e oferecem grande estrutura de lazer. "Mas extensas áreas livres estão se esgotando no centro expandido de São Paulo. Hoje esse tipo de construção se concentra cada vez mais em bairros afastados", diz Gonzalo Fernandez, vice-presidente da Fernandez Mera Negócios Imobiliários. "São Paulo caminha para virar uma cidade como Nova York, com um centro cheio de imóveis pequenos, desenhados para jovens solteiros."

A Fernandez Mera recebe semanalmente 2 mil chamados de clientes interessados em comprar um apartamento. A partir desses atendimentos, a empresa realiza estatísticas que determinam o tipo do pretenso comprador. "Ele é solteiro e tem no máximo 40 anos", diz Mera. Desses, 42% ganham até R$ 5 mil, e 37,6%, de R$ 5 mil a R$ 10 mil. Trata-se de um público que, com a abertura dos financiamentos da casa própria, amadurece a idéia da compra do primeiro apartamento. E o mercado prepara-se para atendê-lo. São imóveis menores, de até dois dormitórios, mas construídos com qualidade de alto padrão e com preços de R$ 200 mil a R$ 300 mil.

"Estamos orientando os construtores a seguirem por aí, pois existe uma carência desse tipo de moradia no centro", diz Mera. O imóvel pequeno valorizou 20% nos últimos dois anos, mas o mercado não estava seguro de que o paulistano que ganha até R$ 10 mil estaria disposto a comprar um imóvel onde o metro quadrado custasse R$ 4,5 mil. A Cyrela lançou, há três meses, um empreendimento parecido em Perdizes, com apenas uma torre de apartamentos, num terreno de 2 mil metros quadrados. A construtora já vendeu quase todas as unidades.

Até mesmo quem tem tradição em grandes empreendimentos de alto padrão começou a flertar com esse mercado mais econômico. É o caso da JHSF, responsável pelo projeto do Shopping Cidade Jardim, que, em maio, incorporou uma empresa especializada em segmento de baixa renda, adicionando em seu leque de opções unidades de R$ 70 mil e R$ 80 mil nas capitais nordestinas. "Como houve uma melhoria de renda, há quem agora tenha possibilidade de sair do aluguel", diz Eduardo Câmara, vice-presidente executivo da empresa.

"Os espaços internos dos apartamentos ficam cada vez mais enxutos, mesmo nos bairros nobres de São Paulo, como os Jardins", afirma Fernanda Marques, arquiteta de interiores. "Tanto que, entre os espaços comuns dos condomínios, além da cozinha gourmet, surgem ambientes como sala de estudo. Os apartamentos são tão pequenos que, quando a criança traz os amigos para estudar em casa, falta espaço." Os congestionamentos e as grandes distâncias estão fazendo muitas famílias que moravam em apartamentos maiores, porém em bairros mais afastados, trocarem espaço por localização mais privilegiada.

 

A moeda que marca a corrida de incorporadores para o interior tem dois lados: a verticalização de empreendimentos econômicos, que aproveitam o crédito da Caixa Econômica Federal, e a chegada de projetos com valores maiores.

"Nos últimos anos foram ofertados muitos produtos de até R$ 100 mil, mas identificamos um potencial de valorização e apostamos em um produto entre R$ 150 mil e R$ 200 mil", relata Daniela Ferrari, da Fit Residencial, braço da Gafisa com lançamento em Sorocaba.

Em Jundiaí, foram lançadas, em 2008, 224 unidades de quatro quartos -essa tipologia inexistiu nos plantões de venda entre 2004 e 2007.

O m2 médio desses imóveis custa R$ 2.800, segundo dados da consultoria Geoimovel.

O alvo dos incorporadores são pessoas exigentes e de alto poder aquisitivo, que pedem centro comercial e lazer completo nos condomínios.

A loteadora Agra investiu em um condomínio com essas características em Sorocaba, dedicado ao público GLS. Os terrenos têm entre 1.000 m2 e 1.200 m2.

Outra novidade é o projeto da corretora Sotheby's, especializada em imóveis de alto padrão, de abrir um escritório em Campinas.

Novo capital
Marcelo Morales, diretor de produto da Tecnisa, aponta que o interesse de investidores na compra de apartamentos e casas para aluguel e revenda nessas cidades é crescente.

Toda essa procura resulta no aumento de preços. "Os valores estão subindo porque há encarecimento dos terrenos e custos de construção mais altos", acredita Celso Amaral, diretor da Amaral d'Ávila.

As empresas já trabalham com os novos valores de insumos. "Sabemos que fazer um novo empreendimento como esse custará 20% mais do que o atual", estima Alexandre Barrionovo, diretor de incorporações da Trisul -com construção em Sorocaba.

Mão-de-obra
Após um longo período de estagnação, a indústria da construção civil no interior de São Paulo voltou a crescer nos últimos três anos.

Conforme dados do Sinduscon-SP de Campinas -que engloba outros 78 municípios da região-, a evolução do número de vagas veio de uma retração no ano de 2004 (-4,15%) para um cenário ascendente de 13,66% em 2007.

Nos primeiros cinco meses de 2008, o crescimento apurado chega aos 7,57%, totalizando cerca de 60 mil trabalhadores da construção civil na região.

A expansão justifica-se pela abertura de capital de incorporadoras na Bovespa (Bolsa de Valores do Estado de São Paulo) e pelo acirramento da concorrência na capital paulista.

"Vimos que [no interior] havia muitas empresas acomodadas e uma demanda por conceitos diferenciados", avalia Marcelo Martins, diretor comercial da mineira Patrimar, que chega ao Estado por Campinas.