Já foi o tempo em que fortalecer o patrimônio com a compra de imóveis representava gastos significativos com documentação e muitos esforços para mantê-los conservados e com inquilinos bons pagadores. Hoje, com poucos recursos é possível ser dono de parte de grandes conjuntos comerciais, shoppings e até hospitais, desfrutando de seus rendimentos sem complicações, dores de cabeça ou perda de tempo e dinheiro. A opção é investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que hoje têm uma rentabilidade média próxima à da renda fixa, mas com o benefício da isenção fiscal, no caso de pessoa física.

O País tem atualmente pouco mais de 60 FIIs, com um total de R$ 3 bilhões, valor que deverá dobrar, segundo especialistas, quando entrar em vigor a nova regulamentação que está a caminho para flexibilizar as operações desses fundos.

A injeção de ânimo no setor deverá ser um reflexo do esperado ingresso de investimentos estrangeiros em imóveis, tendo em vista o grau de investimento conferido ao País pelas agências de classificação de risco Standard & Poor''s e Fitch.

Há quem fale em recursos da ordem de R$ 100 bilhões ao longo dos próximos cinco anos vindos do Exterior para a área de imóveis. "Acredito em R$ 20 bilhões ao ano e em todos os tipos de imóveis, do comercial locado ao residencial e shoppings", aposta Fábio Nogueira, sócio do Brazilian Finance & Real Estate, grupo de investimentos imobiliários. Nesse caso, o boom imobiliário que ocorre em São Paulo desde o ano passado, com lançamento de um prédio por dia, estaria apenas começando, para alegria dos que só se consideram realizados quando donos de um imóvel.

Essa preocupação é tão grande que o Ibope/NetRatings registrou movimentação recorde de 1,2 milhão de acessos ao site de imóveis em abril, um aumento de 56% em relação ao ano passado, quando naquele mesmo mês 528 mil pessoas buscaram na internet informações sobre negócios imobiliários.

"A verdade é que investir em imóvel faz parte da cultura do brasileiro e os fundos de investimento imobiliário são uma forma mais moderna de fazê-lo, com uma série de vantagens, a começar pelo fato de não ter de pagar os custos inerentes a uma compra de imóvel com registro. A pessoa compra e vende cotas de um FII na Bolsa sem os gastos de uma transação de imóvel direta, em que o Imposto de Renda pode chegar a 27,5%. No FII há isenção do IR", destaca o diretor Rodrigo Machado, da Brazilian Mortgages, uma das líderes na indústria de fundos imobiliários.

Ao comprar uma ou mais cotas de um FII, o investidor não tem de se preocupar com a administração do imóvel. Ou seja, os custos da administração, eventuais reformas e outras despesas não chegam a pesar no bolso, pois são cobertos pela estrutura que está por trás do fundo e diluídos entre os demais cotistas. "A rentabilidade é hoje de 9% a 10% ao ano ou 0,85% ao mês, isto é, maior que a da propriedade direta que, só quando muito bem localizada, chega a 0,7%", diz Machado.

Graças à capacidade de fracionamento do fundo, o cotista pode fazer operações que de outra forma levariam a perdas. Uma pessoa, por exemplo, que tenha um flat avaliado em R$ 100 mil e precise de R$ 20 mil para custear o intercâmbio cultural de um filho ficará com R$ 80 mil em mãos e sem condições de recomprar imóvel semelhante. Isso se conseguir vender a tempo o imóvel. "No fundo, ela levanta exatamente o valor que está precisando e com mais facilidade", diz Machado.

O perfil do investidor em FII é diversificado. "Na nossa carteira de cerca de 12 mil investidores temos de tudo um pouco, mas sobretudo pessoas que gostam de investir em imóveis."

Os shoppings exercem um fascínio maior no médio investidor. "Ele vai passear no Pátio Higienópolis, o primeiro shopping no País a entrar na área, em 1999: um ícone dos FII. E tem orgulho de dizer que é dono de um pedaço do lugar." O apelo comercial é muito grande, observa Machado. "As datas comemorativas (Dia das Mães, Dia das Crianças e Natal) contribuem para aumentar a renda gerada pelo aluguel do lojista. Se este vai muito bem, o aluguel é maior e o rendimento do cotista também", explica.

CABE EM TODOS OS BOLSOS

Os fundos de investimento imobiliário são para todos os bolsos, com possibilidade de compra de cotas até com centavos. É o que garante a gestora de fundos do Banif - Banco de Investimento, Josilda Costa Oliveira. "O Financial Center, por exemplo, tem ofertas para compra a partir de R$ 0,75."

Josilda diz que é importante que o interessado verifique a rentabilidade do fundo que vai adquirir, se quiser participar. O Europar, por exemplo, formado por seis imóveis (cinco centros de distribuição e logística e um edifício de alta tecnologia no eixo Rio-São Paulo), tem como inquilinos grandes empresas internacionais. O rendimento está em torno de 0,84%.

No caso do fundo Higienópolis, a rentabilidade é de 0,58% ao mês. É chamado de "fundo de colecionador". Ou seja, compra-se com a expectativa de que melhore mais adiante.

"É preciso ver a rentabilidade oferecida pelo fundo diante do valor que está sendo negociado, o que é bem diferente da rentabilidade divulgada, pois esta se refere ao percentual oferecido diante do valor de lançamento do fundo." Ou seja, se o investidor paga hoje valor acima do cobrado quando do lançamento do fundo, a rentabilidade será menor que a de quem pagou o valor original.

Quem tem cota de FII deve acompanhar os reajustes de aluguel, pois eles representam mais dinheiro no fundo. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), usado na correção dos contratos de aluguel, acumula avanço de 4,74% no ano até maio e de 11,53% em 12 meses. O interessado deve conversar com a administradora sobre as perspectivas do fundo e do setor em que ele atua. Deve-se verificar quais são os inquilinos, prazos de contratos, desenvolvimento da região onde o empreendimento está localizado e sua valorização.

O acesso do cotista a grandes empreendimentos é facilitado ainda pela diluição dos custos de administração dos FII proporcionalmente à participação de cada um. "O investidor não sofre restrição nem tem necessidade de comprovações ao comprar a cota. E a facilidade de vendê-la é maior do que a de vender o imóvel", diz. Josilda chama a atenção para o fato de a isenção dos rendimentos para a pessoa física referir-se ao FII negociado em bolsa com mais de 50 cotistas e que o interessado tenha menos de 10% das cotas.

O investimento no setor habitacional brasileiro passará, até 2030, dos atuais R$ 165,2 milhões para R$ 446,7 bilhões. Essa é uma das conclusões do estudo "Potencialidades do Mercado Habitacional", produção conjunta da Ernst & Young Brasil e da Fundação Getulio Vargas (FGV) sobre as perspectivas para o segmento de habitação.
Primeiro de uma série de cinco relatórios com projeções exclusivas sobre o comportamento nas próximas duas décadas de cinco setores estratégicos da economia (além de mercado imobiliário, a série prevê analises sobre as áreas de varejo, energia, agroindústria e competitividade industrial), o relatório revela ainda que o crédito imobiliário saltará de R$ 25,3 milhões para R$ 290,4 bilhões no mesmo período.
Outro dado inédito revela que o crescimento da demanda por moradias no País, as tendências demográficas e o crescimento da renda até 2030 resultarão na formação de cerca de 2,5 milhões de famílias por ano, número superior ao verificado nas últimas décadas.

O Estado terá uma espécie de agência de fomento à Habitação. Este será o novo perfil da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) em 2009, segundo o secretário da Pasta, Lair Krähenbühl. A meta é transformar o governo em avalista imobiliário. As unidades habitacionais poderão ser construídas pela iniciativa privada, respaldada por um fundo garantidor, já formalizado em lei.
"Vamos criar o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) da Habitação", diz Krähenbühl. Em entrevista exclusiva ao Diário, o secretário afirmou que pretende terceirizar parte do serviço por meio de PPPs (Parcerias Público Privadas). O projeto, atualmente, está em fase de normatização.
O chamativo, segundo o secretário, é a garantia de pagamento. "O governo agirá como avalista da classe mais baixa e ainda ficará com a parte de fiscalização dos empreendimentos, que terão de obedecer aos novos padrões da CDHU. Em troca, daremos a garantia de pagamento", diz o secretário.
De acordo com o convênio, há a possibilidade de liberação de áreas ou desapropriações de terrenos. "As vantagens são ainda maiores. Com a parceria, a iniciativa privada não terá de se preocupar, por exemplo, com a divulgação ou comercialização dos imóveis. A compra será certa."
De acordo com o SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), o terreno representa cerca de 10% do total do valor do empreendimento. Os gastos com publicidade também chegam perto deste percentual, o que justificaria a importância do convênio para ambas as partes.
A inovação divulgada pela secretaria não exige alteração de lei. Segundo o presidente da comissão de direito imobiliário e urbanístico da OAB, Marcelo Manhães de Almeida, o convênio pode se basear nas diretrizes das PPPs. "Talvez, seja necessário apenas um decreto do governador estabelecendo quando e como as parcerias serão feitas. A iniciativa é interessante porque agiliza o processo de construção e liberação dos imóveis para a baixa renda", explica.
Os procedimentos usuais, feitos por meio de licitação pública para escolha do projeto, da empreiteira e da área demandam tempo. "Quando o trabalho fica na mão da iniciativa privada, tudo acontece de forma mais rápida, sem a necessidade de licitações. O momento é favorável a estas mudanças. O mercado imobiliário está aquecido e os bancos têm crédito", completa Almeida.

O deputado Luiz Claudio Romanelli (PMDB), líder do Governo na Assembléia Legislativa, disse nesta segunda-feira (9) que o Fundo Estadual de Habitação vai garantir mais R$ 60 milhões para o financiamento habitacional para famílias de baixa renda ainda em 2008.

“O governo estadual já reservou R$ 60 milhões do orçamento. Teremos ainda os investimentos do PAC, e da Caixa Econômica Federal, que já anunciou a destinação de R$ 20 bilhões para o crédito imobiliário de famílias de baixa renda”, disse Romanelli no programa Conexão Federal, exibido na TV Sinal, emissora do legislativo, canais 21 (aberto), 16 (NET) e 99 (TVA).

Além de Romanelli, o programa contou com a participação do gerente da Caixa Econômica Federal em Curitiba, Ubiraci Rodrigues, que avaliou positivamente o bom momento do mercado imobiliário no Paraná e no Brasil. “A Caixa detém 40% dos financiamentos imobiliários, principalmente para quem possui uma renda de até cinco salários mínimos, que representam 96% da população brasileira”, disse Rodrigues.

“O setor está em plena expansão com o mercado aquecido, esse bom momento está incentivando as pessoas a financiarem principalmente o 1º imóvel”, completou.

A compra do primeiro imóvel também foi destacada por Romanelli durante o programa. “Atualmente a faixa etária de quem financia o primeiro imóvel está abaixo de 30 anos, quando historicamente a maioria era da faixa dos 35 aos 45 anos. Isso se deve as políticas de inclusão dos governos Lula e Requião, que criaram instrumentos que visam garantir recursos permanentes para o financiamento”, disse Romanelli. Ele se referiu ao Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social e o Fundo Estadual de Habitação de Interesse Social - este último criado através de uma iniciativa do deputado em 2007.

DIVULGAÇÃO – Rodrigues explicou durante o programa como funciona as linhas de crédito na Caixa e quem está apto para entra nos financiamentos. O gerente ressaltou que o aumento de salários levou o setor privado a ampliar suas linhas de crédito, mas que ainda não incluem as famílias de baixa renda.

“Os bancos vão investir R$ 14 bilhões este ano no crédito imobiliário, mas somente para quem possui uma renda média ou alta. Em contrapartida, a Caixa vai investir R$ 20 bilhões para quem possui uma renda de até cinco salários mínimos. As pessoas devem comparecer nas agências e avaliar a aquisição de um financiamento”, disse Rodrigues, que entre outras vantagens, ressaltou que não é preciso ter um comprovante de renda para conseguir um financiamento. “Os autônomos, ou trabalhadores informais também podem ser incluídos nos financiamentos. O que falta é a divulgação para a população sobre essas condições”, enfatizou.

GARANTIA – O deputado e gerente da Caixa ressaltaram ainda a importância da criação de um investimento permanente no Estado e nos municípios. “Hoje o setor da habitação tem que disputar dentro do orçamento com outros setores como a saúde, que fica com 12% e a educação, que no Paraná tem 30% do orçamento anual. Teríamos que ter no mínimo 2% do orçamento destinado para a habitação, que no nosso estado representa algo em torno de R$ 44 milhões. É uma luta de todos para mudarmos essa realidade”, completou Romanelli.

REGULARIZAÇÃO - O papel da Cohapar - Companhia Paranaense de Habitação - no desenvolvimento das políticas públicas para a habitação também foi discutida no programa. “A Cohapar está com todas as suas contas em dia e até o final de 2009 estará com todas as obras concluídas. Os programas de auto-gestão e gestão comunitária se mostraram um sucesso”, disse.

Segundo Romanelli, a Cohapar está regularizando as ocupações irregulares, “as conhecidas favelas, em Colombo, na Vila Zumbi dos Palmares que está praticamente pronta, uma favela que se tornou uma pequena cidade. Temos a regularização do bairro Guarituba, em Piraquara, que serviu de modelo para a urbanização de favelas no Rio de Janeiro, por exemplo, entre outras importantes obras que a Cohapar está conduzindo”, disse.

“E muitas outras virão, só com a Caixa são mais de R$ 100 milhões que já estão contratados, enfim, um conjunto de ações que demonstra a boa condução da empresa pública”, completou Romanelli.