No Brasil os primeiros sinais da crise financeira mundial já são visíveis e sentidos em alguns setores da economia. Destes, o imobiliário, que acumulava os melhores resultados dos últimos 20 anos, está sob o olhar atento de investidores, empresários, entidades ligadas ao setor, do governo e dos mutuários, que anseiam por realizar o sonho da casa própria. O desassossego que assola o mercado nacional é decorrente do receio de que se reproduza no Brasil a crise imobiliária que acometeu os Estados Unidos e deu origem a uma crise mais ampla no mercado de crédito mundial.

Em 2001, o mercado imobiliário americano teve um desenvolvimento acelerado, logo depois da crise das empresas pontocom. Os juros do Federal Reserve (Fed, o BC americano) foram caindo gradativamente para que a economia se recuperasse. O setor imobiliário, atento à nova fase econômica de taxas baixas de juros nos financiamentos imobiliários e nas hipotecas, aproveitou para alavancar suas vendas. Para se ter uma idéia, em 2003 os juros do Fed foram de 1% ao ano.

Em 2005, o setor atingiu o apogeu e, com o boom do mercado imobiliário que sinalizava a expectativa de valorização dos imóveis, faz aumentar os investimentos no setor. As financeiras especializadas no setor imobiliário, para aproveitar o bom momento, começaram a liberar empréstimos para o segmento subprime (clientes de renda baixa e reincidentes na lista de inadimplência) sem garantias de pagamento. O resultado foi o colapso na economia do país.

Apesar da preocupação dos brasileiros em relação ao mercado imobiliário, empresários e órgãos ligados ao setor no país e no DF dizem que a crise é mundial, real, e que o momento requer atenção, mas não deverá abalar gravemente o mercado nacional e o local.

Adalberto Kléber Valadão, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), admite que a crise atinge o Brasil e o setor imobiliário, mas sem grandes danos. “A crise financeira existe, é clara, mundial e, naturalmente, terá reflexos no mercado brasileiro. O segmento imobiliário, que vem de um excelente momento, será o menos atingido. O motivo é o mercado nacional consolidado, com uma legislação rigorosa que regulamenta as linhas de crédito evitando a retração dos empréstimos”, pondera Valadão.

Para o presidente da ADEMI, nesse primeiro momento o mercado passará por uma fase de acomodação, o que é normal diante de qualquer crise. “As pessoas tendem a estudar melhor a compra, fazendo com que, a curto prazo, haja uma redução nas vendas. Mas assim que as coisas ficarem compreensíveis as pessoas voltarão a comprar normalmente. Existe um déficit habitacional enorme no DF”, aposta.

Em relação aos riscos para o mercado local, eles são mínimos, garantem os especialistas. Para Valadão, a possibilidade de o setor local correr perigo é bem menor do que em outros estados da Federação devido a diversos fatores que dão estabilidade.

“O mercado de Brasília é atípico em relação aos demais do país. Além da demanda reprimida por moradias, a maioria das construtoras da capital trabalha com autofinanciamento. O alto poder aquisitivo dos brasilienses, fortalecido pelos servidores públicos, dá segurança ao mercado. O Brasil, e especialmente Brasília, não terá seus mercados imobiliários muito afetados. Apesar disso, a crise existe e não podemos fechar os olhos para ela”, salienta.

Crise para uns, oportunidades para outros

Geraldo Martins, consultor imobiliário, diz que Brasília vive seu melhor momento nos cenários nacional e internacional, sendo visada por empresas de médio e grande porte. “O mercado oferece inúmeros empreendimentos com completas áreas de lazer e a segurança dos condomínios fechados para as diversas classes sociais. Com a turbulência econômica, hoje é muito mais seguro investir em imóveis do que na Bolsa de Valores. A aplicação em imóveis é sólida e segura e o déficit habitacional, uma realidade. Empresas do eixo Rio-São Paulo estão investindo pesado e trazendo empreendimentos para o DF”, salienta Martins.

O consultor diz aos mais preocupados que a médio e longo prazo o setor não corre o risco de um colapso econômico. “Existe uma grande parceria entre bancos e construtoras “Os bancos continuam oferecendo facilidades de financiamento para o setor imobiliário em função das garantias de pagamento. Na capital o servidor público é um dos segmentos que mais movimentam o setor. As linhas de crédito são liberadas mediante uma série de normas e exigências que reduzem o risco de inadimplência e garantem a estabilidade econômica”, pontua.

Arnaldo Frattini, do Grupo Eugênio, maior agência de marketing imobiliário do país, que uniu forças com a MGarzon, formando a MGarzon, Eugênio Empreendimentos Imobiliários, diz que Brasília possui características próprias e é considerada a jóia da coroa do setor. “No DF o mercado apresenta-se mais complexo quando o assunto é desenvolvimento de negócios, porém, na questão da venda de empreendimentos, ela não deixa a desejar, pois apresenta um poder de compra sustentável. Depois de São Paulo, é a cidade que mais cresce nesse setor”.

Para Frattini, a questão dos juros no setor imobiliário é momentânea. “Os índices inflacionados estão num patamar que não apresenta perigo e macule a imagem do setor no cenário nacional”, analisa.

Pedro Fernandes, diretor da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) e diretor comercial da Beiramar Imóveis, comenta que o mercado acaba sentindo os efeitos da crise. O setor no DF que apresenta características próprias sentirá menos seus efeitos. Pedro conta que muitos investidores de outros setores estão e vão migrar para o mercado imobiliário em busca de ganhos e vão atingir seus objetivos, pois a crise econômica e imobiliária que se instalou nos Estados Unidos não vai se repetir aqui no Brasil por uma série de motivos.

O mercado imobiliário americano disponibilizou grande oferta de crédito sem nenhuma regulamentação ou garantias de pagamento. Devido às facilidades, houve um crescimento acelerado por linhas de crédito e por novas hipotecas a fim de usar o dinheiro do financiamento para quitar dívidas e, também, gastar com outras finalidades, desencadeando a crise imobiliária”, explica.

No Brasil acontece o oposto, comenta o empresário. “Existem critérios e regulamentações rígidas para análise e aprovação de crédito. Outro fator de peso é a alienação fiduciária, que permite ao banco ou instituição financeira retomar o imóvel em caso de inadimplência num período de 90 dias. E na capital o alto número de servidores públicos, conjugado ao fato de ser a quarta maior população e o maior PIB do país, é outra garantia para o mercado”, enumera o empresário.

Tantas garantias colocam o mercado imobiliário do DF em uma posição privilegiada e segura em meio às oscilações do mercado de ações da Bolsa de Valores e da economia interna e externa. Com isso, os construtores e empresários ligados ao setor estão otimistas e apostam nos lançamentos destinados às classes C, D e E. Para Pedro, as cidades de Samambaia, Ceilândia e Gama estão se transformando nos grandes pólos da construção civil. Águas Claras, por sua vez, continuará no processo de valorização.

“A estimativa para Águas Claras é de crescimento de 20% no metro quadrado, que hoje custa R$ 3 mil, mas deve ir de R$ 3,5 mil a R$ 4 mil até o início de 2009. Encomendamos uma pesquisa à Urban Systens Brasil, de São Paulo, que nos revelou o potencial e a valorização dessas regiões ao redor do Plano Piloto. A cada dia chegam novos habitantes na capital que precisam de moradias. Com o inchaço populacional de Brasília, a cidade se expande em direção às regiões satélites e do Entorno”, explica. “O mercado imobiliário é um investimento seguro e confiável. Diversos clientes da Beiramar estão retirando seus investimentos da Bolsa para empregar em imóveis”, comemora.

Primeiramente surgiram as instruções para que as pessoas tivessem um comportamento ecologicamente correto: recicle o lixo, tome banhos rápidos, economize energia elétrica e utilize transporte público ou bicicleta. Com um pouco de resistência, alguns desses itens começaram a ser seguidos e, aos poucos, tornaram-se praticamente obrigatórios. Agora, é a vez dos empreendimentos imobiliários buscarem “sustentabilidade”. Apenas neste ano, 68 edifícios entraram com processo para conseguir o selo Leadership in Energy and Environmental Design (Leed), um dos mais reconhecidos no mundo. Há quatro anos, só um tentou a certificação de “prédio verde”.

E essa tendência veio para ficar - ou até para predominar - nos grandes centros urbanos, como São Paulo. Embora todos os empreendimentos certificados no Brasil sejam da categoria prata, a segunda pior, o País pode terminar o ano com dois selos ouros. Duas edificações - uma no Rio, o Ventura Corporate Towers, e outra em São Paulo - conseguiram uma pré-certificação no segundo melhor nível e devem receber o registro definitivo até o fim deste ano.

O empreendimento paulistano que virou modelo é o Rochaverá, às margens do Rio Pinheiros, na zona sul. Uma das características que contou a favor foi o sistema de reúso da água da chuva. Absorvida nas coberturas das torres e nos ralos em toda a área do empreendimento, ela é encaminhada para um depósito, de onde o líquido é bombeado novamente para a superfície, irrigando os jardins.

Primeira a possuir um selo na América do Sul, a agência do Banco Real de Cotia tem um sistema parecido e reutiliza toda a água da chuva nos vasos sanitários. Ali, 100% do esgoto é tratado e ainda serve para regar os jardins. Além disso, painéis fotovoltaicos garantem o fornecimento de energia - a luz solar é armazenada e utilizada para abastecer os caixas eletrônicos de auto-atendimento.

INFRA-ESTRUTURA

Para ser considerado um “prédio verde” e conseguir o selo Leed, o empreendimento passa pela avaliação de alguns requisitos, como o uso de iluminação natural, a gestão de perdas e resíduos, as administrações do consumo de água e energia elétrica, o uso de materiais renováveis, a qualidade interna do ambiente e as idéias inovadoras. Após a análise, uma edificação recebe de 0 a 69 pontos, nas categorias ouro, prata e verde - quem satisfaz a partir de 85% das exigências ganha o selo na modalidade Platina. No Brasil, somente três empreendimentos têm o selo Leed, todos na categoria prata: a agência do Real, em Cotia; e em São Paulo o laboratório Delboni Auriemo de Santana e a unidade do Morgan Stanley da Avenida Brigadeiro Faria Lima.

Um dos quesitos mais importantes é a localização do empreendimento. O terreno não deve ser contaminado e cobra-se uma boa infra-estrutura local, principalmente de transporte público, para evitar que o edifício se transforme em um pólo gerador de congestionamentos. As construções também devem reservar espaço para bicicletários e incentivar ações ecológicas - reservando vagas de estacionamento perto dos elevadores para quem der carona e para veículos de baixa emissão de carbono.

Muitas dessas exigências não significam necessariamente um aumento no custo final da obra e podem ser alcançadas com mudanças estruturais. O processo para conseguir o certificado Leed custa aproximadamente US$ 3 mil para as incorporadoras. Os projetos são enviados para o World Green Building Council, nos Estados Unidos, e depois há um acompanhamento da obra pelo escritório brasileiro da instituição. O certificado é emitido seis meses após a entrada em operação do empreendimento. Estima-se que um projeto ambientalmente sustentável custe cerca de 10% acima do normal, por dar preferência a determinados produtos e soluções.

No Rochaverá, os elevadores ficam no centro das torres, de forma que as laterais sejam todas ocupadas por janelas. Dessa forma, há uma superfície maior para incidência de luz natural e as lâmpadas não precisam ficar ligadas o tempo todo. Para evitar o uso desnecessário de ar-condicionado, o lado oeste - mais sujeito à ação solar - tem placas de granito intercaladas com os vidros para impedir o aquecimento interno. Do outro lado, há somente vidro. Na cobertura, além de um jardim para absorver a chuva, foram usadas tintas reflexivas para que o calor não seja absorvido.

O World Green Building Council também analisa a qualidade de todo o material usado nos canteiros de obras, avalia se é renovável e qual a sua procedência. O paulistano Delboni Auriemo, por exemplo, que também tem o selo prata, foi construído com madeira certificada e todo o material usado foi comprado em um raio de 800 quilômetros da capital.

A pesquisa mensal do mercado imobiliário da Capital do Sinduscon/RS, apurou que a taxa de velocidade de vendas de imóveis novos foi de 12,76% em agosto de 2008, inferior aos 17,23% do mesmo mês de 2007. Foram lançadas 602 novas unidades em agosto de 2008, volume 490,20% superior ao mesmo mês de 2007. Os últimos 12 meses apontaram 6.271 novas unidades, crescimento de 112,86% nos 12 meses.

 

A direção da construtora Agra, cujo acordo para venda de seu controle à Cyrela foi desfeito esta semana, disse ontem que as palavras de ordem na companhia atualmente são “conservadorismo financeiro e preservação do caixa”. “A política da empresa é só lançar imóveis com financiamento à obra garantido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)”, disse o diretor-financeiro da companhia, Ricardo Setton. A empresa também reduziu sua previsão de lançamentos de R$ 2,1 bilhões para R$ 1,4 bilhão este ano. Para 2009, a estimativa também é de lançar R$ 1,4 bilhão.

De acordo com executivos, a empresa tem caixa suficiente para garantir as operações e as metas. “Temos caixa de R$ 120 milhões com a venda de alguns ativos. E esse efeito de R$ 120 milhões é muito maior, porque significa menos desembolso para os imóveis que seriam construídos nesses terrenos. Vamos ficar com um caixa de R$ 300 milhões, suficiente para não precisar de mais nenhum recurso novo no nosso caixa”, disse, em teleconferência com analistas, o presidente da Agra, Luiz Roberto Horst.

Na segunda-feira, a Cyrela Brazil Realty e a Agra anunciaram que desistiram da proposta de integração das companhias, que ocorreria por meio da incorporação da Agra pela Cyrela. Com o fim do acordo, a Cyrela se comprometeu a comprar alguns terrenos da Agra por R$ 120 milhões.

De acordo com Horst, a sobreposição de parceiros na Bahia foi o principal entrave para a união das empresas. “Ninguém quis prejudicar nenhum parceiro. A Agra não iria prejudicar nenhuma parceria de longo prazo, ainda mais em uma posição tão importante como a Bahia”, disse. “Então, decidimos não seguir em frente na fusão.”

“Existiam áreas exclusivas. Tínhamos concorrentes locais em que um era parceiro da Cyrela e outro da Agra, e eles não queriam abrir mão disso. São pessoas que apostaram suas empresas nessas parcerias. Ficamos 90 dias lutando com isso, tiveram algumas parcerias que não conseguimos dissolver em prol de uma parceria maior, e infelizmente nosso negócio ficou comprometido”, disse.

A Agra calcula que os terrenos que estão sendo vendidos pela empresa para a Cyrela têm um valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 900 milhões. E, segundo Horst, mesmo com a venda dos terrenos, a Agra continua com um “banco de terrenos” avaliado em R$ 10,7 bilhões. Segundo Horst, a empresa não tem nenhuma cláusula nos contratos de permuta que imponha prazos para o lançamento dos imóveis.