Os aluguéis estão mais caros em Porto Alegre. Segundo uma pesquisa realizada pelo Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis do Rio Grande do Sul (Secovi-RS), os preços médios de locação de imóveis residenciais tiveram variação de 2,45% em agosto. Já no total acumulado dos últimos doze meses, o estudo indica uma alta de 10,09% nos valores dos aluguéis. "Os preços subiram por que a oferta está menor em relação à procura", explica Gilberto Koenig, vice-presidente de locações do Secovi-RS.
De acordo com a pesquisa do sindicato, em agosto deste ano houve uma diminuição de 0,67% no número de imóveis para aluguel. Na comparação com o mesmo mês em 2007, o estoque total teve queda de 7,98%, passando de 4.813 ofertas para 4.429 em agosto de 2008. A maior variação foi nos apartamentos semimobiliados, onde houve uma redução de 25% na oferta na Capital. Segundo Koenig, essa diminuição está ligada ao aumento da renda da população. "O setor imobiliário está saindo agora de um período de estagnação. Devido à estabilidade da economia e ao crescimento do PIB, mais pessoas estão conseguindo ter recursos para alugar uma moradia das famílias", informa o vice-presidente.
As empresas do setor concordam com essa análise. "Houve épocas em que as pessoas procuravam dividir apartamentos para repartir o aluguel, mas hoje a tendência é de um crescimento do número de inquilinos que podem bancar sua independência", afirma Alexandre Arruda, gerente de aluguéis da imobiliária Auxiliadora Predial, que tem uma carteira de cerca de 6,2 mil imóveis locados. De acordo com Arruda, a grande maioria das unidades que a empresa coloca no mercado é alugada em curto tempo. "Em torno de 80% dos 120 imóveis que disponibilizamos a cada mês é alugada em até 45 dias", disse.
A maior parte da procura está concentrada em imóveis com garagem ou com estacionamento próximo. Outro motivo apontado pelo Secovi-RS para o aumento dos aluguéis foi a alta do Índice Geral de Preços - Mercado (IGPM-M), que reajusta os valores dos contratos. Embora no mês de agosto o índice tenha sofrido uma queda de 0,32%, os preços ainda estão refletindo a alta acumulada dos últimos 12 meses, que chegou a 13,63%.
No entanto, conforme o dirigente, as perspectivas do setor são de que, em breve, a oferta de imóveis já esteja mais equilibrada em relação à procura, devido à finalização de novos empreendimentos imobiliários. "Grande parte dos prédios residenciais que estão sendo construídos em Porto Alegre são destinados para locação, e uma vez que eles estiverem disponíveis o mercado deverá ser reorganizado", afirma Gilberto Koenig.

O interior paulista é o novo eldorado para incorporadores que querem diversificar investimentos no cenário de aquecimento do mercado imobiliário.

No burburinho das especulações, cidades localizadas em um raio de cem quilômetros da capital ganham lançamentos que investem em lazer para vencer a concorrência.

Entre elas se destacam Sorocaba (100 km a oeste da capital) e Campinas (95 km a noroeste de São Paulo), onde os novos apartamentos têm mais de 150 m2, quatro quartos e várias vagas na garagem, além de salas de ginástica e espaços gourmet nas campanhas publicitárias.

Os preços dos lançamentos estão na faixa dos R$ 200 mil.

Para a gerente de marketing Andréia Nascimento, da Rossi, que atua em todo o interior paulista, "o lazer é muito valorizado [em empreendimentos imobiliários] em Campinas e Sorocaba".

Nessas cidades, primeiro houve loteamentos, em seguida, condomínios horizontais, mais tarde os verticais e, depois, uma melhora qualitativa.

"É o ciclo da cidade que enriquece e cria demanda para novos tipos de imóvel", aponta Celso Amaral, diretor da Amaral d'Ávila, empresa especializada em avaliação imobiliária.
Com uma população próxima a 600 mil habitantes, Sorocaba foi alvo de renovação urbanística nos últimos dez anos. A chegada de indústrias e de mão-de-obra especializada criou públicos que são financeiramente interessantes.

"A cidade tem recebido apartamentos de alto padrão [o m2 chega a valer R$ 3.800], um nicho de mercado em que estava carente", diz Ronaldo Leme, diretor regional do Sinduscon-SP (sindicato da construção) em Sorocaba.

De acordo com Leme, as construtoras antes tinham dificuldade para comercializar imóveis de valores superiores a R$ 2.000 o metro quadrado.

A expectativa de consultores e incorporadores é que o "boom" imobiliário na cidade dure de três a cinco anos.

Incorporadoras que só trabalhavam na Grande São Paulo -como Schahin e Trisul- voltam os olhos para pólos do interior do estado.

Rumo ao oeste
"O grande número de empresas traz maior concorrência e preocupação de atendimento ao cliente", explica o diretor regional do Sinduscon-SP em Campinas, Luiz Amoroso.

Cidades como Hortolândia, Sumaré, Valinhos e Indaiatuba têm recebido empreendimentos residenciais por oferecerem grandes espaços por preços inferiores aos de Campinas - onde o metro quadrado de um lote em condomínio chega a R$ 500.

A profissão de corretor de imóveis, que já foi vista como um bico ou alternativa para quem estava desempregado, ganhou força com o boom do mercado imobiliário. Graduados de diversos cursos deixaram a profissão e passaram a investir na venda de imóveis. De janeiro a agosto, Minas Gerais recebeu 827 profissionais no ramo, aumento de 21,43% em relação ao mesmo período do ano passado. Na comparação com 2006, a alta é de 175,66%, segundo levantamento do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG).

O estado tem hoje quase 10 mil corretores de imóveis. Para se tornar corretor, é preciso ter o nível médio completo e fazer o curso de técnico em transações imobiliárias (TTI) ou o superior em gestão de negócios imobiliários. Atualmente, nos quadros das imobiliárias, é possível encontrar profissionais de áreas diversas: advogados, veterinários, engenheiros, arquitetos, fisioterapeutas e administradores de empresas. A maior parte é de trabalhadores autônomos, e o rendimento médio mensal fica entre R$ 3 mil e R$ 5 mil. “Mas o valor varia muito, dependendo do preço do imóvel. Em uma única venda, o ganho pode ser superior a R$ 10 mil”, afirma Paulo Tavares, presidente em exercício do Creci-MG.

A profissão, que era predominantemente masculina, começa a atrair o público feminino. Em 1996, as mulheres representavam 8,3% do total de profissionais do estado. Hoje, somam 20,24%. Em algumas imobiliárias, elas são preferidas na hora da contratação. “Sempre opto por mulheres, com idade acima de 40 anos e certa independência financeira. Quando elas não são pressionadas a vender, os negócios fluem melhor”, afirma Luiz Antônio Rodrigues, diretor da Lar Imóveis. Quando a imobiliária foi aberta, há 28 anos, o quadro de profissionais era só de homens. “Há 10 anos comecei a inserir as mulheres no mercado e deu certo”, diz Rodrigues.

A comissão do corretor de imóveis gira em torno de 6% do valor de venda do bem e de 10% do preço de aluguel. “Estamos entregando cerca de 200 carteiras profissionais a cada dois meses. O mercado nunca esteve tão aquecido”, afirma Tavares. Mas, segundo ele, o perfil do profissional mudou. “O mercado não comporta mais o famoso mostrador de imóveis. É preciso ter conhecimento técnico de registro, escritura e impedimentos jurídicos. Além disso, é importante saber ouvir e traçar o perfil do cliente. As mulheres estão ganhando espaço na profissão por serem ricas em detalhes”, diz.

Vilma Roseira é corretora de imóveis há 20 anos. Quando começou na profissão, lembra, a maioria dos colegas era homem. “Enfrentei preconceito na época. Os clientes chegavam e perguntavam sobre o corretor. Aí eu falava se servia a corretora. A predominância ainda é de homem, mas o público feminino vem crescendo na profissão”, diz. Em sua experiência profissional, Vilma observou que a própria decisão de compra de imóveis costuma ser da mulher. “Ela decide em 90% dos casos. Até o homem solteiro costuma trazer a mãe, a namorada ou a irmã para opinar na hora de fechar. A mulher é mais detalhista e observa tudo, desde o apartamento até a segurança da redondeza”, afirma Vilma.

Um tipo especial de tomador de empréstimo foi a fagulha que incendiou a pólvora da crise de crédito nos Estados Unidos. Com os juros do financiamento imobiliário muito baixos, de cerca de 2% ao ano, o setor viu uma expansão sem precedentes, e o público alvo teve que ser ampliado. O financiamento então se tornou acessível à população com qualidade de crédito mais baixa – os chamado subprimes, ou “ninjas” (sigla em inglês para 'sem renda, sem trabalho, sem bens').
“Esse tomador, por ter um risco maior, paga mais juros também. O mercado se inundou de papéis lastreados naquelas operações que as pessoas de baixa renda financiaram”, explica Tharcísio Santos.
Na medida em que o mercado foi se aquecendo, os imóveis foram se valorizando e abrindo aos mutuários mais uma possibilidade que no Brasil não existe, o financiamento da diferença. Com isso, um americano que tivesse financiado um imóvel de US$ 200 mil, vendo a propriedade se valorizar para US$ 300 mil, poderia tomar mais US$ 100 mil com lastro na mesma casa – recursos que foram, por vários anos, o motor do consumo do país.
Esse sistema funcionou bem durante um tempo – até que, com os juros se aproximando da casa dos dois dígitos, muita gente deixou de pagar as prestações.
“Então essas pessoas começaram a entregar os imóveis, e o fato é que de repente sobrou um monte de imóvel no mercado e o preço relativo dos imóveis caiu. Muita gente devia mais do que o valor da casa. Na hora em que o mercado como um todo reduziu, todas as operações feitas com imóveis com garantia ficaram a descoberto”, explica Stempniewski.
Ou seja, em vez de dinheiro, as financiadoras ficaram com imóveis – e de valor baixo -, ficando sem recursos para pagar aqueles que tinham comprado os títulos que elas haviam emitido.
“De repente essa roda da fortuna parou. Com esses títulos espalhados, a pessoa ia resgatar um fundo, o seguro, a aposentadoria e não tinha dinheiro”, aponta o professor das Faculdades Rio Branco. “As empresas resolveram ir ao mercado vender ações para fazer esse dinheiro. E isso jogou a crise para cima dos mercados de todo mundo”, conclui.

 

O Banco do Brasil finalmente parece ter despertado para o mercado imobiliário. Após o tardio début no crédito habitacional, feito apenas no ano passado, o BB prepara uma investida no segmento corporativo. Vai entrar no financiamento para a construção de prédios comerciais, shopping centers e plantas industriais, nichos já atacados pelos seus principais concorrentes.

Em um primeiro momento, o banco vai destinar cerca de R$ 2 bilhões para a empreitada. A meta é duplicar este valor até o fim de 2011. Para este ano, já há operações engatilhadas em São Paulo e no Rio de Janeiro.

A diversificação da carteira faz parte de um projeto maior embalado pela direção do BB para alavancar as operações no mercado imobiliário, que terá reflexos também no financiamento habitacional. Neste esforço de crescimento, a próxima medida será a criação de uma vice-presidência específica para o setor. A diretoria do BB analisa também o lançamento de um fundo de private equity para se associar a investidores privados em projetos nas áreas residencial e comercial.

Além do financiamento direto, o banco passaria a ser sócio dos empreendimentos. Outra possibilidade em estudo é a criação de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios.

A entrada no crédito imobiliário tem sido tratada internamente como uma das principais apostas da gestão de Antonio Francisco de Lima Neto. Em que pese ser estreante no setor, a direção do banco enxerga fortes vantagens comparativas. A maior delas é o universo de 25 milhões de correntistas. Além disso, o BB não sofre, por
exemplo, das limitações da Caixa Econômica Federal, muito mais amarrada à política de crédito habitacional do governo.