Vender apenas o banheiro ou a cozinha de casa, impossível na vida real, é de certa forma o que os Fundos de Investimento Imobiliário possibilitam. Se quiser comprar um carro à vista por R$ 30 mil, por exemplo, o investidor poderia vender as cotas de um ou mais FIIs e, mais tarde, comprar outras, recompondo o patrimônio sem gastos com cartórios ou reformas.

Por aí, o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho diz que é muito mais interessante para uma viúva receber de herança R$ 1 milhão em cotas de FIIs do que o mesmo valor em imóveis. ''A praticidade de comprar e vender as cotas dos fundos é tamanha que ela poderá levantar rapidamente o dinheiro para uma viagem à Europa, o que não ocorreria com um testamento formado por imóveis.''

Responsável pela formatação do primeiro FII no País, o Memorial Office Building, e tendo estruturado o primeiro FII pulverizado com registro na Bovespa, Belleza Filho aponta as muitas vantagens dos FIIs em relação à compra direta de uma casa, apartamento ou conjunto comercial. ''Com R$ 1.300 eu consigo comprar um pedaço de um prédio maravilhoso alugado à Petrobrás, no Rio.''

Além do acesso direto do pequeno investidor a grandes empreendimentos, os FIIs dão a tranqüilidade do lastro imobiliário, não exigem envolvimento com a administração do bem nem envolvem riscos de vacância ou inadimplência.O consultor diz que sua primeira conquista nessa área foi conseguir que os FIIs entrassem na Bolsa. ''Agora estou batalhando para que os bancos comerciais entrem nesse nicho. Não me preocupa a concorrência. É a parceria que conta", completa.

Já o consultor de finanças pessoais Gustavo Cerbasi alerta aos interessados para a necessidade de se informar bem. ''É preciso ter os mesmos cuidados que se tem com qualquer outro tipo de aplicação. Em relação à compra direta de imóveis, os FIIs têm a vantagem de dar ao interessado o serviço pronto. Você não precisa garimpar o mercado fisicamente, não vai precisar sentar horas com um corretor ou ir a lançamentos de imóveis.''

Autor de "Dinheiro - Os segredos de quem tem" e de outras duas obras com dicas para enriquecer, Cerbasi entende que o FII pode ser vantajoso para quem não tem muito dinheiro nem tempo. ''Ele tem um desempenho próximo da renda fixa, mas com a vantagem da isenção tributária. Pode ser um bom começo para quem quer entrar no mercado ou mesmo para quem busca variedade de aplicações.

O forte crescimento do financiamento imobiliário acima da taxa de captação da poupança deve fazer com que os bancos, em breve, comecem a ter de securitizar suas carteiras de crédito para captar novos recursos.
O estoque das operações de financiamento imobiliário, em cerca de R$ 143,6 bilhões de dezembro de 1994 até abril deste ano, já está bem próximo do total de recursos da caderneta de poupança, em R$ 192,7 bilhões, segundo dados do Banco Central, o que pode limitar a capacidade dos bancos de realizar novas operações de empréstimos imobiliários.
Segundo o superintendente técnico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, em média cerca de 74% dos financiamentos imobiliários são realizados com os recursos da caderneta de poupança, sendo cerca de 70% pela Caixa Econômica Federal e 26%, por bancos privados. No entanto, a concessão de crédito imobiliário tem crescido em ritmo mais acelerado que a captação de recursos pela poupança. De outubro de 1994 a março de 2008, foram concedidos R$ 58,4 bilhões em financiamentos, enquanto a captação líquida da poupança no período foi de R$ 26,7 bilhões. "O volume de empréstimos deve continuar aumentando, e poderá atingir neste ano cerca de R$ 25 bilhões, acima do registrado no ano passado", afirma Gonçalves.
Calcula-se que o déficit habitacional no Brasil está próximo de 8 milhões de residências, segundo dados da Fundação João Pinheiro. No entanto, o volume de crédito imobiliário com recursos da poupança em relação ao PIB ainda é muito baixo, de cerca de 2%, e de 5% se considerados os recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), comparado com o de outros países da América Latina, como México (9%), Chile (13%) e Colômbia (6%).
Os bancos são obrigados a direcionar 65% dos recursos que captam na caderneta poupança para o crédito imobiliário. No entanto, a maioria das instituições ainda não securitiza suas carteiras de crédito e as mantêm em estoque para usar para atender a exigibilidade de financiamento habitacional.
Para o diretor da BFRE (Brazilian Finance & Real Estate), Fabio Nogueira, os bancos terão em breve que começar a securitizar suas carteiras para que possa sobrar mais recursos para concessão de novos financiamentos. "Hoje as operações de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são realizadas principalmente pelas construtoras e incorporadoras de imóveis. A partir do momento em que os bancos começarem a securitizar suas carteiras, esse mercado deverá ganhar maior liquidez", afirma.

Mercado incipiente
No ano passado, o volume de emissões de CRIs atingiu R$ 868 milhões, referentes a 40 operações. Neste ano até junho, as emissões somam R$ 393 milhões, referentes a 12 operações.
A Brazilian Securities , do grupo BFRE, é uma das líderes do mercado, com um total de R$ 2,5 bilhões em operações estruturadas com lastro em crédito imobiliário. "O mercado de CRIs tem crescido e estamos com algumas operações pesadas a caminho", afirma Nogueira.
Ele destaca que há um grande interesse dos investidores estrangeiros por papéis lastreados em imóveis. Além disso, segundo Nogueira, as mudanças na instrução nº 205/94, colocada em audiência pública pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que dispõe sobre as regras dos Fundos de Investimento Imobiliário, devem ajudar a trazer maior liquidez para o mercado de CRIs, uma vez que os fundos passam a poder aplicar nesses instrumentos.
O Brasil respondeu em 2006 por 15,8% das emissões de recebíveis imobiliários na América Latina, enquanto México foi responsável por 58,5%; Colômbia, 22,5%; Argentina, 2,8%; e Chile, 0,3%, segundo estudo do estrategista de renda variável para a América Latina da Merrill Lynch, Pedro Martins, apresentado durante evento da Associação Nacional dos Bancos de Investimento (Anbid)).
Para Gonçalves, os bancos devem entrar nesse mercado em breve, uma vez que a demanda por financiamento de novas construções está muito forte e as instituições não conseguirão carregar essas carteiras, que hoje têm prazos de até 25 anos, por muito tempo. "A estabilidade econômica do País, com a queda da taxa de juros, permitiu a população tomar crédito de longo prazo.

A venda de um apartamento de três dormitórios na Capital, em julho de 1986, por conta da partilha dos bens em seu divórcio, deveria encerrar um capítulo na vida do médico Milton Blank.

Porém, a transação feita por contrato de gaveta estreou uma novela que já lhe rendeu a condenação em três processos judiciais como devedor de condomínio e IPTU. Também o fez perder uma sala comercial, a paciência e a confiança no poder Judiciário.

Blank foi um dos milhares de brasileiros que, nas últimas décadas, venderam imóveis ainda com parcelas de financiamento a quitar e se enredaram nas armadilhas do contrato de gaveta, modalidade que traz riscos tanto ao comprador quanto ao vendedor.

No caso do médico, concretizou-se um dos riscos mais comuns para quem vende: o comprador do apartamento parou de pagar o condomínio. Como o imóvel ainda estava no nome de Blank e de sua ex-mulher (no contrato de gaveta, o nome do vendedor permanece na escritura até a quitação das parcelas), o prédio cobrou, na Justiça, do médico - e não do comprador - as parcelas atrasadas.

Blank indicou, então, o mesmo imóvel para ir a leilão e quitar a dívida, mas a Justiça determinou que o apartamento não podia ser usado para isso, pois pertencia ao comprador:

- Fiquei em uma situação impossível: sou o dono na hora de assumir as dívidas contraídas pelo comprador, mas não posso usar o imóvel para pagá-las. Parece a frase de Hamlet, mas diferente: ser ou não ser, eis a questão .

Na esperança de recuperar uma dívida que já beira os R$ 290 mil e baseado na decisão que impediu Blank de pagá-la com o apartamento vendido, o condomínio ainda processou a família que comprou o imóvel do médico e de sua ex-mulher. Com o trâmite lento dos processos, novas dívidas se formaram, já que os compradores nunca mais pagaram as cotas condominiais.

Em um dos processos, o Judiciário determinou o leilão de uma sala comercial de Blank avaliada em R$ 40 mil. O imóvel foi leiloado para pagar as dívidas da família do comprador. Os advogados de Blank tentaram interromper a venda, sem sucesso porque a Justiça não conseguiu intimar os compradores.

Mais de duas décadas depois de vender seu apartamento e lutar nos tribunais, Blank agora aguarda o julgamento de um recurso no Superior Tribunal de Justiça para usar o imóvel para pagar a dívida.

- Um dos deveres do Judiciário é harmonizar as relações entre as pessoas, mas a demora no andamento dos processos piora a situação - diz Blank.

Transferência de dívidas pode criar bola de neve

Um contrato malfeito, que uma das partes não cumpre, pode resultar em anos de batalhas judiciais: o caso de Blank inclui boa parte dos transtornos de contratos de gaveta. Nesse tipo de negócio, faz-se um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel entre as partes. O comprador assume as parcelas que ainda faltam do financiamento, e, ao quitá-lo, registra o imóvel em seu nome. Segundo o presidente da Associação Gaúcha de Advogados de Direito Imobiliário e Empresarial (Agadie), Flor Edison da Silva Filho, o primeiro passo para evitar problemas é tentar transferir a dívida junto ao agente financeiro.

- É preciso fazer isso já nos seis primeiros meses e também se certificar de que o contrato firmado foi bem feito, com todas as garantias para os dois lados - recomenda o dirigente.

O diretor social da Associação Nacional de Mutuários, José Jamil da Silva, diz que é comum haver mais de um contrato de gaveta para o mesmo imóvel - um comprador repassa a dívida a outro, criando uma bola de neve. Silva aconselha que se trate direto com quem tem a propriedade registrada no cartório de imóveis.

O que é contrato de gaveta?

É uma forma de transação na qual o comprador de um imóvel assume as prestações do financiamento do vendedor. É realizado um contrato de promessa de compra e venda, no qual a transferência do imóvel, no registro de imóveis, será feita quando o financiamento for quitado.
Milton blank, médico que fez um contrato de gaveta
"Fiquei em uma situação impossível: sou o dono na hora de assumir as dívidas contraídas pelo comprador, mas não posso usar o imóvel para pagá-las"

Os riscos
O maior problema do contrato de gaveta é que boa parte das querelas só pode ser resolvida na Justiça. Confira os problemas comuns:

PARA O COMPRADOR
Pagar e não levar: o vendedor pode estar fazendo a mesma negociação com várias pessoas - ou seja, vendendo o apartamento várias vezes.
Brigar com os herdeiros: é comum, em caso de morte do vendedor, o imóvel ir para inventário e ser reclamado pelos herdeiros. Como no Registro de Imóveis não houve a troca, será preciso ir à Justiça fazer valer o que está no contrato.
Seguro de vida: o seguro está vinculado ao tomador oficial do financiamento (o vendedor). Segundo o superintendente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, José Pereira Gonçalves, caso ocorra a morte do comprador, a família não deve contar com essa garantia para quitar as prestações. Segundo Gonçalves, as seguradoras não reconhecem o direito, já que o seguro foi feito em nome de outro.
Problemas ao registrar a escritura, quando quitado: caso o vendedor desapareça, pode haver dificuldade para registrar o imóvel em seu nome, pois o cartório exige a assinatura de ambas as partes.
Perda do imóvel: se o vendedor tiver dívidas altas, a casa ou o apartamento pode ser usado para o pagamento, já que ainda está no nome de quem vendeu a propriedade. Nesse caso, o comprador terá de embargar a execução judicialmente.

PARA O VENDEDOR
Ficar com o nome sujo na praça: se o comprador atrasar impostos, prestações ou cotas do condomínio, quem será acionado judicialmente, primeiro, será o vendedor, pois o imóvel está em seu nome. A transferência da responsabilidade é via judicial.
Dificuldades para financiar outro imóvel: as regras para uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) incluem restrições a quem tem mais de um imóvel em seu nome.
Não há segurança quanto ao cumprimento do contrato: se o comprador perder o emprego, por exemplo, e atrasar as parcelas, não há margem para negociação, já que para o banco o mutuário é o vendedor.

PARA TENTAR SE PROTEGER
Consulte um advogado especializado para formatar o contrato de promessa de compra e venda. Há uma série de requisitos, como a descrição detalhada do imóvel, exigida pelo Registro de Imóveis para passar o apartamento ou a casa para o nome do comprador ao final do período.
Investigue a situação cadastral do imóvel. Confira se há pendências em impostos e registros.
Examine a condição financeira da outra parte (comprador ou vendedor). Peça certidões negativas de crédito.
Transfira a dívida, junto ao banco, para o comprador nos primeiros seis meses. Os entraves que os agentes financeiros colocavam às transferências já não são tão significativos.

O Banco do Brasil começa a oferecer financiamento da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com recursos aplicados em poupança no final deste mês.

Os juros vão variar de 8,9% mais Taxa Referencial (TR) - no financiamento com taxa pós-fixada - e de até 12,36% com pré-fixada.

Para atrair clientes, em um primeiro momento, o BB oferecerá alguns opcionais, como a carência de seis meses para começar a pagar as parcelas após a contratação. Também será oferecida a possibilidade de escolher um mês no ano em que não haverá cobrança da parcela. Nos dois casos, a isenção vale só para a parte principal da dívida, sendo os juros e os seguros cobrados normalmente.

Somente para este ano, o banco reservou R$ 2 bilhões para a habitação. Deste total, R$ 1 bilhão virá de recursos da poupança e outro R$ 1 bilhão do FGTS.

A expansão do setor imobiliário em Salvador fez os preços dos terrenos dispararem. O valor médio do metro quadrado em áreas como a Paralela, quem vem se consolidando como um dos vetores da expansão imobiliária da cidade, subiu de R$ 300 para até R$ 2 mil, ou seja, cerca de 560%, em menos de um ano. Esta distorção é fruto do aumento da demanda por imóveis, impulsionada pelo alongamento dos prazos de financiamentos e pela redução das taxas de juros. “O metro quadrado cresceu absurdamente, mas as vendas continuam subindo”, avalia o corretor de imóveis José Alberto Vasconcelos.
Com a chegada de grandes construtoras à cidade, ávidas por ganhar mercado, os proprietários de terrenos viram a demanda por espaços ociosos crescer. “O que há é uma ganância muito grande e um completo desconhecimento do mercado por parte dessas pessoas. Houve uma elevação