Quando a economia norte-americana soluça, o mundo treme. Essa é a conclusão a que chegamos, após a contaminação das bolsas mundiais pela crise financeira dos Estados Unidos. Não é possível evitar os reflexos na economia nacional, inclusive no setor imobiliário. Mas tranqüiliza saber que as conseqüências para o nosso crédito imobiliário serão pequenas; principalmente diante do tamanho da crise, lá fora.
É certo que o aumento da taxa de juros praticada por alguns agentes financeiros amedrontou os empresários. Mas, como vivemos momento de saudável retomada, após praticamente duas décadas de estagnação, o setor se uniu e solicitou, ao governo federal, medidas imediatas para conter a possível retração de um dos segmentos mais capacitados a gerar empregos e a elevar o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) do brasileiro.
Atravessamos um dos melhores momentos em termos de produção e aquisição de imóveis e contamos com legislação clara, marco regulatório correto e estruturada política macroeconômica. Isto indica segurança nas transações imobiliárias. Os empreendedores brasileiros estão maduros e conscientes de que o setor é responsável, em grande parte, pelo crescimento econômico do País e de que é também indutor do avanço social. Eles são criativos, e nosso sistema regulatório é mais avançado que o norte-americano.
Além disso, há enorme diferença entre o crédito habitacional brasileiro e o mercado de alto risco dos EUA (subprime). Aqui, o financiamento acontece principalmente por meio de agentes financeiros e pouco por companhias hipotecárias. Temos um mercado secundário ainda se instalando para negociar papéis das dívidas dos mutuários.
Outro fato relevante: a demanda por imóveis no Brasil é muito alta. Temos enorme classe média e déficit habitacional de 8 milhões de moradias. Também, os recursos para financiar a produção e a venda vêm do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do FGTS, com volumes definidos, mais estáveis e baratos, e custos, respectivamente, de 6% e 3%.
Há demanda sólida e o momento permanece propício para a compra do imóvel, principalmente se o adquirente está seguro quanto às suas necessidades de habitação e suas possibilidades financeiras. Porém, temos de imaginar possíveis repercussões negativas, como a diminuição no número de lançamentos, com alguns projetos adiados.
A sociedade e os bancos não devem tomar o mercado apenas pelas poucas empresas do setor listadas na Bolsa, cujas ações sofrem mais os efeitos da crise. Elas representam percentual menor dentro do grande volume de unidades do setor, composto por dezenas de milhares de empresas espalhadas pelo Brasil, a maioria de pequeno e médio porte.
Vamos continuar com projeção de financiamentos de 280 a 300 mil unidades neste ano, pelo SBPE, e de investimento de R$ 11 bilhões, entre financiamentos à habitação popular e descontos para famílias de mais baixa renda, pelo FGTS.
As medidas anunciadas pelo Ministro da Fazenda, Guido Mantega, no último dia 29/10, com destaque para a linha de financiamento da Caixa, que vai disponibilizar R$ 3 bilhões, é prova de que o governo confia na capacidade produtiva do setor. Também, que está disposto a ouvir, dialogar e negociar com bom senso. Por isso, aguardamos que o governo federal atenda às demais propostas do setor, como reforço da exigibilidade na aplicação da Poupança e do FGTS pelos agentes diversos, confirmação de volumes de financiamento destas fontes para 2009 e incentivo para que os bancos cumpram as condições oferecidas aos adquirentes, diretamente ou indiretamente, nos plantões de venda.
Agora, cabe a nós, empresários imobiliários, demonstrar maturidade e buscar, sempre, soluções de mercado, repudiando privilégios e a ingerência do governo, em eventuais estatizações. As empresas imobiliárias e seu mercado estão fortes para exercer com independência seu papel de protagonista essencial no fortalecimento de instituições positivas como moradia digna, educação, saúde e segurança da população brasileira.

Os apartamentos de três dormitórios foram as vedetes do mercado imobiliário de Porto Alegre em setembro. Representaram 47,95% do total de negócios realizados, conforme pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado (Sinduscon/RS).
A velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas) de imóveis novos na capital foi de 13,06% em setembro, resultado superior ao de agosto, quando a taxa foi de 12,76%. Na média dos últimos 12 meses, a velocidade de vendas até setembro de 2008 atingiu 14,98%, enquanto nos 12 meses fechados em setembro de 2007, foi de 9,94%.
Foram vendidas 488 unidades novas no mês da atual pesquisa., acumulando, desde janeiro, 4,6 mil unidades - um aumento de 52,93% na comparação com igual período de 2007.

DESTAQUE DE VENDAS

Seis bairros concentraram 66% do volume de imóveis negociados em setembro:

Jardim Itália - 16,80%

Cristal - 15,98%

Vila Ipiranga - 13,11%

Santana - 7,17%

Petrópolis - 6,97%

Rubem Berta - 5,94%

O Banco Central publicou na edição de 14 de novembro do Diário Oficial da União uma resolução que define as regras das operações de empréstimos às construtoras habitacionais. Prevista na MP (medida provisória) 445, a iniciativa permite que a Caixa Econômica Federal empreste até 3 bilhões de reais ao setor para capital de giro.

Durante muito tempo, os principais itens considerados imprescindíveis na hora de projetar um novo condomínio eram o conforto e a segurança dos futuros moradores. Para ser "sucesso de vendas", era preciso que o empreendimento tivesse instalações cômodas e funcionais, atendendo assim aos padrões de qualidade exigidos pelo crescente mercado imobiliário. Hoje, além de tudo isso "abrem-se os olhos" também para a importância da questão ambiental.

Na verdade, os chamados "green buildings" (prédios verdes) surgiram na década de 70, em países da Europa e nos Estados Unidos. A construção das primeiras unidades foi motivada em função da crise energética decorrente dos altos preços do petróleo no mercado internacional. Assim, foi dado o primeiro passo para levantar edifícios que respeitassem o meio ambiente, com uso de fontes alternativas de energia.

Porém, o conceito de sustentabilidade - promover o desenvolvimento sem prejudicar o meio ambiente ou comprometer os recursos naturais para as futuras gerações -, começou a ser assimilado mais tarde no Brasil. Quase 30 anos depois, no início da década de 90, o item de preocupação ambiental ainda não tinha um grau de grande importância ou era praticamente esquecido no momento de se projetar novos condomínios.

A atual expansão acelerada do mercado imobiliário brasileiro, acrescida às fortes discussões sobre responsabilidade ambiental, aquecimento global e a ameaça de falta de água no planeta, aumentaram a procura pelos denominados "condomínios verdes". Um grande negócio para os habitantes e as futuras gerações de uma cidade como São Paulo.

Os novos empreendimentos já estão nascendo sob esta nova ótica. Mas, há milhares de edifícios antigos, construídos antes da conscientização ambiental no Brasil. Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 20 mil condomínios que, em sua grande maioria, foram projetados e erguidos sem preocupação mais abrangente com o meio ambiente.

A boa notícia é que também já existem no Brasil programas de desenvolvimento sustentável específicos para condomínios. No entanto, é preciso ficar atento e escolher o que mais se adequa com a sua realidade de convívio condominial. Os programas de sustentabilidade devem, necessariamente, ser tecnicamente fundamentados, eficientes e viáveis economicamente – caso contrário, não funcionam na prática.

Verdadeiras ações de melhoria ambiental, tais como uso racional da água, do gás, da energia elétrica, gestão de resíduos, coleta de lixo, acessibilidade e treinamentos ambientais, por exemplo, não podem ficar fora. De qualquer forma, é importante lembrar que, além da importância de se construir empreendimentos ecologicamente corretos, são essenciais as medidas para conscientizar os condôminos para a questão ambiental. O esforço precisa ser conjunto. O planeta agradece.

 

Um dos riscos de contratar um financiamento imobiliário neste momento é fechar um contrato com uma taxa de juro muito alta. “Não vale a pena, mesmo que o investidor possa renegociar o juro do empréstimo no futuro, quando as taxas voltarem a ceder”, avalia o presidente do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva. A alta da inflação e a crise financeira internacional interromperam a trajetória de queda das taxas dos juros. Segundo pesquisa da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), o financiamento ficou 17,6% mais caro nos últimos 12 meses.

 

A procura de financiamento habitacional através da linha de crédito especial para servidores públicos estaduais, disponível a partir do convênio pioneiro assinado entre o governo do Estado e o Banco do Brasil, em outubro, vem aumentando consideravelmente com a proximidade do final de ano.
“O aumento está ocorrendo tanto na Capital como no interior do Estado e já há servidores que estão em busca de imóveis”, afirma o superintendente de Negócios, Varejo e Governo de Mato Grosso do Sul do Banco do Brasil, Ricardo Minatto Cabral, lembrando que o convênio foi assinado há menos de um mês e todo o processo leva em torno de 40 a 60 dias.
De acordo com o superintendente, muitos servidores procuram as agências para saber qual sua margem disponível para a realização do financiamento e, se após isso, já começam a procurar o imóvel, que pode ser adquirido em qualquer localidade do Brasil. “O servidor que já possui imóvel pode usar a linha de crédito como uma forma de investimento, comprando bens na praia ou em locais que podem ser valorizados”, conta Ricardo.
Com o convênio entre o banco e o governo estadual, os juros da linha de financiamento habitacional para o servidor estadual serão de 8,9% ao ano mais a TR, valor abaixo do praticado atualmente no mercado, que gira em torno de 14,7% ou até 15%. O servidor poderá financiar até 80% do valor do imóvel, com o valor mínimo de R$ 20 mil e limite máximo de R$ 1,5 milhão.
Para a realização do financiamento, o Banco do Brasil só levará em consideração a renda do servidor, que não pode ter restrições cadastrais. “Desta forma, não levamos em consideração se o cônjuge tem restrições cadastrais como acontece em outros bancos”, esclarece o superintendente de Negócios. Outra vantagem é que o servidor pode ter mais de 30% de sua renda comprometida com a prestação da casa própria. “Será realizada uma análise de seus gastos mensais, incluindo empréstimos. Se o servidor paga aluguel de R$ 500,00, por exemplo, esse é um indicativo que ele poderá arcar com a prestação”, analisa Ricardo.
O convênio também garante isenção da tarifa de análise jurídica da documentação, procedimento necessário para aprovar o crédito, e que custa em torno de R$ 400,00. O superintendente de Negócios destaca ainda o benefício da Prestação Pula, por meio da qual o cliente pode escolher um mês do ano em que não terá parcela a pagar. O valor correspondente a essa mensalidade é diluído no total do débito. Quem desejar contratar o empréstimo pode também contar com carência de um até seis meses.As agências do Banco do Brasil na Capital e no interior já estão atendendo os funcionários públicos estaduais que desejarem se informar sobre o financiamento imobiliário.

 

A crise financeira mundial e o aperto na oferta de crédito tornaram mais arriscada a compra de imóveis na planta. Empresas do setor aguardam o detalhamento do pacote de ajuda financeira do governo para avaliar o impacto sobre os negócios. Enquanto isso, empresas, sem caixa, revisam a projeção de lançamentos, apresentam balanços financeiros preocupantes e demitem. “Quem comprar imóvel na planta neste momento vai correr um risco enorme”, alerta o proprietário da ACI Consultoria Imobiliária, Ademir Silva.
O consultor diz conhecer clientes que já enfrentam atraso na entrega dos imóveis ou perceberam redução no ritmo da obra, mas evita citar nomes. “A escritura do imóvel só é conseguida quando o prédio já está pronto e com ‘habite-se’, mas há obras paradas ou atrasadas”, conta. Ele destaca que, sem o documento, os compradores não podem revender o bem.
“As obras estão paradas. Há o risco de quem comprou um imóvel com previsão de entrega de dois anos só receba o bem em cinco”, alerta Silva.
O atraso nas obras, negado por grandes construtoras, seria conseqüência da falta de dinheiro na praça. Por um lado, as empresas não conseguem tomar empréstimos junto aos bancos, já que estes passaram a restringir o crédito. Por outro, os próprios compradores finais estão receosos em assumir dívidas longas nesse momento de incerteza na economia e de alta taxa de juros.
Uma das conseqüências é a desaceleração nas vendas, que faz com que as empresas revisem o fluxo dos próximos lançamentos de imóveis.
Precaução
Apesar do cenário desfavorável, o investidor que estiver decidido a comprar o imóvel deve adotar alguns cuidados extras para que o negócio não se transforme em uma dor de cabeça (veja quadro abaixo). “É necessário cautela para evitar problemas, como a perda do imóvel por causa da falência de alguma construtora”, afirma o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva.
Ele recomenda que o comprador exija que o empreendimento tenha um fundo próprio, chamado de patrimônio de afetação. Nesse sistema, todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra são “carimbados” para aquela construção. Ou seja, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outra obra.
Por esse regime, é criado, inclusive, um conselho para fiscalizar a administração do patrimônio do empreendimento. “Qualquer comprador pode fazer parte do grupo e consegue acesso às informações. É possível saber, por exemplo, se o empreendimento possui patrimônio suficiente para concluir as obras”, explica. Para o presidente do Cofeci, é justamente essa total transparência das informações que leva algumas construtoras a não adotar o sistema.
O fundo garante que, caso haja falência da construtora, os moradores contratem outra empresa para a conclusão da obra. O patrimônio de afetação foi criado por uma lei de 2004 depois da falência da construtora Encol, que, ao declarar falência, deixou vários empreendimentos parados no País.

Cláusula de recompra
Parte dos especialistas recomenda ainda que seja exigida uma cláusula de garantia de recompra do imóvel pela incorporadora. Com ela, o comprador que quitar a dívida e precisar do dinheiro pode vender o imóvel para a empresa. Lembre-se, no entanto, que a incorporadora pode oferecer um valor abaixo do desejável. Ou seja, a cláusula não garante que o proprietário conseguirá vender pelo preço que almeja ou pelo valor de mercado.
O consultor financeiro Gustavo Cerbasi dá ainda um conselho do ponto de vista econômico. “Com os juros altos, não compensa financiar imóveis acima de R$ 100 mil em mais de 12 anos”, aconselha. Se o valor do imóvel for mais baixo, o prazo pode ser maior desde que a parcela seja equivalente ou menor do que o custo de uma locação que a pessoa pagaria caso fosse alugar uma casa.

 

Já há algum tempo o mercado imobiliário do interior paulista vem ganhando mais e mais destaque. Principalmente as cidades situadas próximo às rodovias Anhangüera e Bandeirantes e no Vale do Paraíba, como São José dos Campos, Sorocaba, Jundiaí e Campinas, pouco distantes da capital.

De modo geral, segundo as incorporadoras e as diretorias regionais do Sindicato da Habitação (Secovi), as condições oferecidas nessas regiões são bastante similares de cidade para cidade. Essas localidades passaram, na última década, por um forte processo de industrialização. Várias empresas nacionais e multinacionais mudaram para a região, o que ajudou a fortalecer o desenvolvimento dessas cidades, que passaram a ter infra-estrutura mais robusta, em alguns casos até similar à existente em grandes cidades como São Paulo. Esse é, por exemplo, o caso de Campinas.

Esse desenvolvimento veio acompanhado de um crescimento demográfico expressivo, até superior ao registrado na capital. “E não estamos falando de nascimentos”, esclarece o diretor-regional do Secovi em Sorocaba, Flávio Amary. “Aqui, há uma média de uma pessoa por hora vindo morar na cidade. É grande a quantidade de pessoas que migram para cá atraídas pelas empresas que aqui estão”, diz.

Nesse movimento, claro, cresce a procura por imóveis. “Somente entre abril e junho deste ano, foram lançadas em São José dos Campos cerca de 9 mil unidades de casas e apartamentos”, informa Ronaldo Queiroga, diretor-regional do Secovi para a região do Vale do Paraíba, destacando o grande volume de empreendimentos habitacionais novos na cidade de vocação industrial e que agora passa por forte processo de verticalização.

Contudo, engana-se quem pensa que esse crescimento fez com que essas regiões perdessem as vantagens que uma cidade do interior oferece em termos de qualidade de vida, com menos trânsito, ruídos, mais segurança e possibilidade de contato com a natureza. “Ao contrário, a qualidade de vida somou-se a uma estrutura mais bem servida em termos de comércio e serviços ”, frisa a diretora da Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região (Proempi), entidade que representa o Secovi em Jundiaí, Célia Benassi.

VIAGEM DIÁRIA

E é justamente esse misto entre o bucolismo de interior e o conforto de cidade grande que torna a região tão atrativa na visão do gerente-comercial José Luiz de Aguiar Júnior.

Mesmo trabalhando em São Paulo, ele preferiu viver no interior, mais precisamente em Sumaré, cidade da região metropolitana de Campinas. As vantagens dessa escolha são muitas, diz ele, a começar pelo baixo custo de vida. “Meu salário torna-se ‘ maior’, pois ganho na capital e gasto no interior”.

Ele diz que o preço da casa onde vive há mais de quatro anos com a mulher e o filho também é outro fator preponderante: “Uma casa como esta em que vivo custaria no mínimo o dobro em São Paulo”.

Mas é o sentimento de segurança e a qualidade de vida que realmente pesam: “Além do maior contato com o verde, no interior é possível andar pelas ruas em qualquer horário sem o medo que se tem em São Paulo”.

Aguiar Júnior frisa ainda que o fato de ter de se deslocar por cerca de 100 quilômetros para ir ao trabalho não o incomoda: “Levo cerca de uma hora para chegar ao trabalho. O mesmo tempo que muita gente em São Paulo perde transitando dentro da cidade”.

Segundo especialistas, clientes com o perfil de Aguiar Júnior representam uma boa fatia do público que procura a região. “ Isso pode ser observado pela grande quantidade de ônibus fretados que partem todos os dias para São Paulo”, diz Célia, do Secovi Jundiaí.

“Trata-se de uma tendência que vai aumentar daqui em diante, com a região metropolitana oferecendo condições cada vez mais restritivas no que diz respeito aos preços dos imóveis e muito trânsito”, destaca Mario Giangrande, sócio-diretor construtora e incorporadora BKO.

Marcelo Moralles, diretor de produtos da Tecnisa, arrisca dizer que quase um terço dos clientes que compram imóveis no interior vêm de São Paulo em busca dessa tranqüilidade. “O interior paulista é bem servido de vias expressas e rodovias, que permitem percorrer a distância até a capital levando em média 50 minutos”, explica.

“É praticamente o mesmo tempo, ou até menos, que alguém gasta para ir da zona norte da capital até regiões como a Faria Lima e Berrini”, complementa o diretor da Rossi para a região de Campinas, Valdemar Gargantini.

Para os profissionais do setor, a possível implantação da linha ferroviária para o trem-bala, que fará a ligação de São Paulo com o interior e o Rio de Janeiro, só virá aumentar o interesse por morar fora da capital.