Em fevereiro, fui convidado pela IHK Industrie - und Handelskammer para palestrar em Munique. O tema era "eficiência energética nos prédios construídos no Brasil – os green buildings”, edificações voltadas para a preservação do meio ambiente, conservação de energia, economia de água, presença garantida do verde etc. O seminário foi organizado e financiado pelo Ministério do Meio Ambiente da Alemanha. Lá, descobri que o Brasil, em especial, São Paulo e Rio, já avançou bastante nesse campo, mas ainda está distante dos Estados Unidos e da Europa. Muita coisa está por ser feita por aqui.
Poucos sabem que a construção civil é considerada mundialmente um dos maiores responsáveis pela emissão de poluentes. Estudos mostram que os imóveis poluem com 40% de CO2; o lixo com 30% e o esgoto com 20%. Nos gastos do setor com recursos naturais, 40% são de energia, 30% de matéria-prima e 20% de água. Há que reduzir custos.
Hoje, já existe o Leed, que certifica a edificação como prédio verde (green building), nos EUA, e é buscado mundialmente pelas empresas (platinum, gold, silver etc.). O peso de cada critério é: boa localidade ambiental, 20%; eficácia no uso da água, 7%; eficácia no uso de energia, 25%; utilização de materiais alternativos, 19%; qualidade construtiva interna do imóvel, 22%; qualidade e inovação do projeto, 7%. Nos EUA, desde o ano 2000, foram certificados 1.400 projetos. A China também já começa a se preocupar, pois seu volume de novas construções é metade do de todos os imóveis atualmente construídos no mundo.
Os green buildings criaram novo padrão de construção. Acredita-se que, com o tempo, os governos também o exigirão. São várias as razões que levam o mercado a torná-lo tendência mundial. Os custos de energia explodem. Após oito anos de uso, os custos de manutenção e administração ultrapassam o da construção de todo o prédio.
Assim surgiu a Eco Arquitetura, técnica de alta performance que diminui o consumo de energia em escritórios, fábricas e moradias Até a performance de quem trabalha nesse tipo de imóvel também apresentou melhora e trouxe maior conscientização sobre as necessidades de economia. Os empresários estão usando cada vez mais materiais vindos de fontes regenerativas e que pouco afetam o meio ambiente. Além disso, esses imóveis são os que mais se valorizam, tornando-se fáceis de venda e locação.
Em São Paulo, já há dois green buildings de expressão: o Eldorado Tower, da Gafisa, entregue em 2007, integrado ao Shopping Eldorado, já com certificado Leed. Durante a execução da obra, nenhum funcionário ou visitante podia fumar em todo o seu perímetro. Dotado de área para estacionamento de bicicletas, com vestiário e ducha, o empreendimento estimulou o uso desse meio de transporte entre os trabalhadores.
O outro, a ser entregue entre 2008 e 2010, é o Edifício Rochaverá, ao lado do Shopping Market Place, complexo com quatro edifícios da Tischmann Speyer, que construiu o Rockefeller Center, em Manhattan, NY. O Rochaverá deve receber o certificado Leed após a entrega final, quando será comprovado o cumprimento de todos os requisitos.
Também já existem empresas especializadas em retrofit verde: edifícios antigos são hoje restaurados com maior eficiência energética, utilizando medidas de economia adotadas nos green buildings. Com investimento algo entre 5% e 10% a mais do que numa construção normal, é possível criar bons efeitos, como isolamento da temperatura interna e nas fachadas, reutilização de água etc. Bom exemplo é o atual aeroporto de Frankfurt, que passou por atualização arquitetônica e hoje tem sistema de ventilação totalmente inovador.
Todos ganham com os green buildings: o usuário, com a melhora de sua qualidade de vida, em razão das economias que pode fazer e de uma vida integrada ao meio ambiente; e o investidor, que vê seu produto valorizar-se muito mais, agregando valor à marca de sua empresa. Hora de abraçar essa nova filosofia. Ela chegou para ficar.

Um dos primeiros grandes reflexos no aumento da oferta de moradias com valores acessíveis à maioria da população que precisa de habitação em Porto Alegre – resultado dos juros baixos , prazos longos e maior oferta de financiamento – é o empreendimento das empresas Lomando, Aita Engenharia Ltda., Kaefe Engenharia Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Mara Kaufmann Construções, em parceria com o Demhab-Poa, no Bairro Rubem Berta. Estão sendo construídos 1200 apartamentos de dois dormitórios na avenida Baltazar de Oliveira Garcia, 4443, no valor de R$ 43 mil, com financiamento da Caixa Econômica Federal no Programa Imóvel na Planta.
Carlos Alberto Aita, presidente do Sinduscon-RS, observa que pesquisa recente mostrou maior concentração de negócios na faixa de imóveis até R$ 87 mil, representando 24,62% do total comercializado no mês de março. No empreendimento do Rubem Berta, já foram comercializadas e contratadas com a CEF 869 das 920 unidades da 1ª fase; o restante, 280 unidades, começará a ser vendido este mês.

Apesar de toda a burocracia existente, muitos brasileiros estão conseguindo alcançar, em razão da economia estável, o sonho da casa própria. Pela lógica, o mercado de aluguel deveria sofrer retração natural com essa situação, mas não é isso que vem ocorrendo em Bauru. Aliás, de acordo com as imobiliárias consultadas pelo Jornal da Cidade, isso está longe de acontecer.

Segundo a delegada do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) Wânia Pôrto, o mercado de locação está aquecido, mesmo diante das recentes ampliações das linhas de financiamento oferecidas por instituições financeiras para a compra de imóveis. O crescimento populacional e o acentuado déficit habitacional no País são os motivos pelos quais o consumidor ainda prefere pagar aluguel.

Segundo Wânia, a flexibilidade das imobiliárias quanto à comprovação de renda em relação aos bancos é outro fator que aumenta a demanda por locação. “As pessoas precisam comprovar renda (no banco), o que dificulta a liberação de verba”, explica. “Nas imobiliárias, o cliente precisa apenas de um fiador”.

Ela afirma que, nos últimos meses, o número de locações foi maior que o de vendas de imóveis na cidade. Segundo Wânia, a maior parte das pessoas que financiam casa opta por parcelas de até R$ 300,00 por mês.

Diretor de uma imobiliária em Bauru, Célio Pessan afirma que não há um cálculo que permita apontar a média de imóveis comercializados, uma vez que as vendas são sazonais. “Mas o número de locações ainda é maior que o de vendas, cujo aluguel não ultrapassa três salários mínimos”, observa.

De acordo com a assessoria de comunicação da Caixa Econômica Federal, não há uma média específica sobre o preço das parcelas pagas para o cliente que deseja fazer um financiamento. Como cada caso é analisado individualmente, linhas de financiamento, renda familiar, prazo de pagamento e valor do imóvel são determinantes para a liberação do dinheiro. As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda e os clientes do banco têm juros diminuídos em relação a outras pessoas. No site da agência (www.cef.com.br) é possível calcular a prestação a ser paga a partir do valor da carta de crédito e do prazo de pagamento.

Em uma simulação cujo valor do imóvel é de R$ 100 mil e a renda bruta mensal do interessado de R$ 3 mil, o banco financia 70% do montante e a primeira prestação fica em R$ 787,28. O prazo para pagamento é de 360 meses.

Pesquisa

Segundo o Creci/SP, em janeiro de 2008 a venda de imóveis usados teve queda de 2,56% em comparação a dezembro do ano anterior. O mercado teve desempenho negativo em três das quatro regiões em que o estudo é dividido: queda de 3,25% na Capital, 3,12% no Interior, que inclui Bauru, e de 3,26% no Litoral. No grande ABC, as vendas do período aumentaram 1,72%. Em relação à locação, a pesquisa apurou que esse índice evoluiu de 2,15% em dezembro para 2,16% em janeiro, alta de 0,68%. No Interior, as contratações cresceram 2,93% no período.

A locação de imóveis no Estado em 2007 recuou 3,75% em comparação ao ano de 2006. Somente no Interior alugaram-se mais imóveis, com alta de 1,85%. Já a venda de imóveis usados registrou modesto crescimento de 0,64%.

Poucos setores no Brasil têm vivido uma expansão tão acelerada como o de imóveis. No período de apenas um ano - de 2006 a 2007 -, as vendas mais que dobraram, passando de 9 bilhões para 20 bilhões de reais. Construtoras e incorporadoras ganharam novo status, inclusive na bolsa de valores. O negócio gradativamente vem se tornando nacional. E uma onda de fusões e aquisições já começa a se desenhar no horizonte imobiliário. O último grande movimento nesse setor aconteceu há poucas semanas, quando foi anunciada a formação de uma nova empresa imobiliária em São Paulo. Batizada de Elite, ela começa a funcionar em junho e nasce como uma das grandes do mercado, com uma carteira de vendas potenciais de 3 bilhões de reais para o período dos próximos 12 meses. São valores que a colocam entre as três maiores de São Paulo, maior mercado do país, atrás apenas da líder Lopes Consultoria de Imóveis e da Abyara, ambas cotadas em bolsa e com participações em imobiliárias espalhadas pelo país. (No ano passado, por exemplo, a Lopes comprou a Patrimóvel, uma das mais tradicionais empresas do setor no Rio de Janeiro.) O surgimento de uma empresa com essas dimensões e planos tão ousados tem provocado dois tipos de reação. Os concorrentes vêem a proposta com ceticismo. Para eles, trata-se de uma iniciativa tardia em um mercado já loteado. Para as incorporadoras e construtoras, que dependem diretamente das imobiliárias, a Elite aparece como uma alternativa ao domínio das líderes. "A empresa tem totais condições de crescer e, francamente, já começa com um time de primeira", diz Ubirajara Spessotto, diretor-geral da Cyrela, maior incorporadora do país, que será uma das principais beneficiadas com o aparecimento de mais uma imobiliária.

O motivo para esse entusiasmo está, em larga medida, no grupo de sócios e executivos da Elite, considerado uma seleção de craques pelo mercado. Os três sócios da empresa - Marinaldo Macedo, Maurício Eugênio e Hélio Vergara - são todos oriundos do setor. Macedo trabalha há 27 anos na área e foi o principal executivo da Lopes até março deste ano. Eugênio é dono do maior grupo de marketing imobiliário do país, a Eugênio Publicidade. O engenheiro Vergara foi diretor financeiro da Lopes e responsável pelo IPO da empresa, em dezembro de 2006. "No mercado imobiliário, o relacionamento entre vendedores e incorporadores é decisivo. O Marinaldo Macedo, por exemplo, tem a confiança de todos os principais incorporadores do país", afirma o presidente de uma incorporadora paulista. Eugênio também tem excelente trânsito entre as incorporadoras. Essa relação de confiança pode fazer com que a Elite receba das grandes incorporadoras lançamentos de imóveis que normalmente seriam entregues a empresas com muitos anos de mercado. Outras grandes imobiliárias brasileiras, como a Fernandez Mera e a própria Abyara, tiveram origem semelhante - seus fundadores saíram do time de funcionários da Lopes - e conseguiram se firmar graças a isso.
A Elite nasce em um momento especial para o setor e a expectativa é que, com a estabilidade econômica e a demanda reprimida de imóveis no país, o mercado continue crescendo em níveis elevados pelos próximos anos - a previsão é que, até 2012, o valor de vendas no Brasil chegue a 40 bilhões de reais. "A demanda cresce em alta velocidade e vimos uma boa oportunidade para montar uma empresa que ofereça serviços que atendam às necessidades dos incorporadores", diz o publicitário Maurício Eugênio. Esse bom momento teria também se combinado a fragilidades de concorrentes. Segundo executivos do setor, a Abyara, vice-líder do mercado, com mais de 20% de participação em São Paulo, estaria disposta a abandonar a área de vendas de imóveis. Fundada há pouco mais de dez anos como imobiliária, a Abyara começou a atuar no mercado de incorporação há cerca de três anos. "Com isso, passou a haver um claro conflito de interesses, já que as vendas dos imóveis da incorporadora Abyara poderiam ser privilegiadas em detrimento das demais incorporadoras", diz um analista que acompanha o setor. Esse tipo de preocupação afastou grandes clientes da Abyara, como a Gafisa. Com eles, a Elite pretende se firmar como uma opção às líderes do setor.
Em um primeiro momento, a empresa mais afetada pela criação da nova imobiliária tem sido a Lopes. Além de Macedo e Vergara, dois outros executivos já deixaram a empresa em maio rumo à nova concorrente - o diretor jurídico Carlos Alberto Escobar e Jair Favere, diretor da área de imóveis populares. Cerca de 25 chefes de equipe e 450 corretores também estariam prestes a migrar. "Essas perdas, principalmente de diretores, são importantes e devem ter impacto na Lopes", afirma um analista financeiro. Oficialmente, a Lopes diz que as saídas não mudarão em nada a empresa. "A Lopes é uma corporação, com conhecimento institucionalizado, e a saída de funcionários não trará impacto nenhum", afirma Tomás Salles, diretor de novos negócios da Lopes. Pelos corredores da empresa, no entanto, a conversa é outra. Os principais acionistas, os irmãos Marcos e Francisco Lopes, mostraram-se ressentidos com a saída de Macedo e os convites feitos aos demais funcionários. "A Elite não quer competir com a Lopes ou ser a maior empresa do setor", diz Macedo. "Queremos ser os melhores. Sabemos quais são as necessidades não atendidas pelo mercado e o que fazer para preencher esses buracos."