De olho no potencial do mercado de imóveis de alto padrão, a Sotheby's International Realty, braço imobiliário da tradicional companhia inglesa de leilão de obras de arte de mundo, desembarcou no Brasil no final do ano passado e já prepara sua expansão pelo País. O foco são investidores internacionais, que devem ser atraídos pelos preços baixos e por condições climáticas e geográficas favoráveis. A afirmação é do vice-presidente da Sotheby's International Realty, Peter Turtzo, que concedeu uma entrevista exclusiva à InvestNews para falar sobre os desafios desse segmento.

Investnews - Como as construtoras podem se preparar para atender o mercado de alto padrão sem deixar de lado os brasileiros de baixa renda onde se concentra 80% do déficit habitacional brasileiro - estimado em 7,9 milhões de moradias?

Peter Turtzo - Normalmente, as construtoras de alto padrão são direcionadas para este segmento, buscando trabalhar com terrenos diferenciados e volume de VGV (Valor Geral de Vendas) suficiente para atender esse público. Caso uma construtora queira trabalhar nos dois segmentos, deverá ter duas equipes e linhas de trabalho totalmente separadas. Pois se não tiver foco no alto padrão, não terá sucesso, pois é uma forma de trabalho totalmente diferenciada. A Sotheby's ajuda a focar no alto padrão. É importante ressaltar que o Brasil tem mercado muito grande para o crescimento deste segmento.

Investnews - A entrada de compradores estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro pode elevar o preço dos imóveis no curto prazo? Em quanto tempo isso vai acontecer?

Peter Turtzo - Se a demanda for maior do que a oferta, os preços dos imóveis podem elevar. Isso é o que faz o valor do mercado. Vale lembrar que há uma valorização do imóvel quando ele é bem localizado. O imóvel é sempre um bom investimento, é seguro. Ao longo dos anos tem se mostrado como a melhor opção de investimento do mercado.
Investnews - Isso pode afetar as famílias mais pobres no Brasil?

Peter Turtzo - De forma alguma esse crescimento afetará as famílias brasileiras. Se o país tiver valorizado, todos os brasileiros ganham independentemente da classe social.

Investnews - Além da Nordeste, quais as regiões brasileiras com maior potencial para os estrangeiros? Por quê?

Peter Turtzo - O Brasil como um todo tem potencial de crescimento, cada região com suas belezas naturais e oportunidades. Tanto os imóveis das metrópoles, São Paulo e Rio de Janeiro, quanto fazendas, escritórios. O Brasil tem uma tendência de valorização e a Sotheby's aposta em todo país.

Investnews - Quanto o Brasil pode captar com a venda de imóveis de alto padrão para estrangeiros?
Peter Turtzo - O crescimento do Brasil será tanto por parte dos brasileiros quanto estrangeiros. O investimento será de acordo com a oportunidade de negócios e número de ofertas que aparecerão no Brasil ao longo dos anos. É muito importante lembrarmos que o Brasil concentra as maiores diversidades de culturas, muitas delas são as maiores fora de seus países (Japonesa, Italiana, Árabe). Todos os povos são do Brasil e os brasileiros são de todos os povos.

Investnews - Apesar de muitos especialistas dizerem que a crise do subprime norte-americana não vai se espalhar para outras economias há quem diga que esse problema pode acontecer no Brasil. Qual sua opinião? Essa preocupação pode afastar investidores e compradores estrangeiros?

Peter Turtzo - O Brasil tem uma linha de financiamento muito baixa, não passa de 4% do PIB (Produto Interno Bruto), enquanto os países do Sul Europeu têm índices de 50% e países como EUA e Espanha 110% do PIB. Historicamente, a inadimplência americana sempre foi de 1%. Com o subprime, esse valor passou de 1% para 2%. Além disso, vale ressaltar que os investidores estrangeiros de alto padrão não utilizam o financiamento. Portanto, isso não afeta e nem afetará. O Brasil é e continuará sendo uma excelente opção de investimento.

O Ministério das Cidades alterou a regulamentação do programa Carta de Crédito Individual, que permite financiamento habitacional com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A Instrução Normativa (IN) 41, publicada no Diário Oficial da União de segunda-feira, amplia a faixa de renda exigida para a compra de imóveis usados de R$3.900 para R$4.900, nas regiões metropolitanas. O valor maior já era permitido para unidades novas. Na redação antiga, a renda máxima era de R$3.900 em todo o país.
O documento, que entrou em vigor na segunda-feira, aumenta também o valor de avaliação de imóveis financiados pelo FGTS para R$ 130 mil no Rio, em São Paulo e no Distrito Federal. Segundo o Ministério das Cidades, o valor permitido antes era de até R$ 80 mil para unidades usadas.
A Caixa Econômica Federal já vinha aprovando empréstimos de até R$ 130 mil, conforme uma decisão do Conselho Curador do FGTS, mas essa ampliação ainda dependia de regulamentação do Ministério das Cidades. A IN, porém, vale para outros bancos que trabalham com crédito habitacional com recursos do FGTS, como o Banco do Brasil e o Itaú, e os que vão iniciar a operação, como o Real, que lançará a linha até o fim do mês.
Desde maio, a Caixa aceita financiamento de até 100% dos imóveis usados. A cota aplicada antes era de até 80%. O prazo de pagamento também foi ampliado e pode chegar a 30 anos. Nesse caso, entretanto, a Caixa exige entrada de 20%. Para financiar o valor total (100%), o tempo é limitado a 20 anos. Há ainda a opção de financiamento de 90% do bem em 25 anos. As novas condições foram anunciadas no feirão de imóveis do banco, realizado em São Paulo em maio, e já estão em operação nas agências.

Interiores mais amplos ou uma área de lazer comum cheia de atividades? No 1º andar, perto das árvores, ou nos andares mais altos, com vista panorâmica da cidade? Menos gastos na compra ou mais lucro na revenda? Para decidir que imóvel comprar, é preciso levar em conta todos os anseios e as prioridades dos futuros moradores.

Imóveis antigos são geralmente preferidos por quem busca mais espaço, já que o tamanho médio dos apartamentos novos de cidades como São Paulo diminuiu 20% nos últimos 25 anos.

Imóveis novos chegam a custar pelo menos 30% mais do que imóveis usados, mesmo em excelente estado de conservação, no mesmo tamanho e na mesma região. Mas esse gasto pode ser recompensado na hora da revenda, que, no caso de apartamentos com até sete anos de uso, costuma ser mais rápida e mais próxima do valor pedido pelo proprietário. A valorização mais alta dos imóveis novos em relação aos velhos é outro ponto positivo.

“O problema é que a aquisição da casa onde sua família vai morar não é mera aplicação financeira, não dá para pensar apenas no possível retorno que dará”, diz Sergio Manoel Correa, consultor financeiro da LLA Investimentos