O Brasil é a bola da vez no mercado imobiliário. Essa é a opinião de Laerte José Tadeu Temple, que estará em Bauru na quarta-feira com a palestra “O Mercado Imobiliário e as Mudanças no Ambiente de Negócios”, no Garden Plaza Hotel.

Temple vai apresentar as recentes mudanças culturais e econômicas que afetam empresas e profissionais imobiliários e discutir como tirar proveito dessas mudanças. O público-alvo da palestra são os empresários do mercado imobiliário e demais interessados.

Segundo o especialista, há 15 anos, foi visto com certa relutância quando palestrava sobre a globalização do mercado imobiliário. Hoje, porém, ele afirma que a realidade é outra. “Gradativamente o pessoal foi percebendo que hoje, de uma forma indireta, nós fazemos isso. Importamos a tecnologia, importamos até legislação que permite aumentar o potencial construtivo de um terreno”, diz.

Para Temple, desde que o mercado brasileiro foi aberto, nos anos 90, o País nunca passou por um período de crescimento como o atual. “Hoje, o Brasil já é a bola da vez. O mercado está crescendo como nunca cresceu, depois de 20 anos de estagnação”, confirma. Segundo ele, isso ocorre graças aos financiamentos que chegam a classes mais baixas e que podem comprar o imóvel parcelado. Prova disso são os feirões de imóveis.

Ele lembra que o que ocorre atualmente com o mercado imobiliário é parecido com o que ocorreu no setor de automóveis. “Com a taxa de juros um pouco mais baixa e o financiamento, pode-se esticar até 20 e, em alguns casos, até 25 anos, a compra do imóvel”.

Ele lembra também que, ao contrário de 15 anos atrás, hoje a classe C tem acesso ao financiamento, o que ajuda a impulsionar o mercado. “Se ninguém fizer bobagem, nós teremos um período de crescimento pela frente”, acredita. Ele justifica a previsão baseado no déficit habitacional existente no País.

Outro prova da mudança ocorrida no mercado imobiliário nos últimos anos, segundo Temple, é o lançamento de ações do setor na Bolsa de Valores. “Empresas lançaram recentemente ações na bolsa de valores e capitalizaram bastante”, confirma.

A chegada ao Brasil de grandes franquias mundiais do setor imobiliário também é apontado como indicador do aquecimento do mercado. Segundo ele, as pequenas e médias empresas serão as mais beneficiadas com as franquias, que trazem o seu know-how ao País.

Essas e outras mudanças no mercado imobiliário serão debatidas por Temple em Bauru nesta semana. Graduado em administração pela Pontifícia Universidade Católica (PUC), em 1977, e em direito pela mesma universidade em 1984, Temple também é mestre em administração e doutor em ciências sociais e relações internacionais. Também é professor de pós-graduação em MBA das faculdades de Administração e Economia da Faap e da PUC.

Com 30 anos de experiência em entidades de classe do setor imobiliário, atualmente é diretor superintendente da Secovi-SP, diretor executivo da Universidade Secovi e membro do Comitê Executivo do Consórcio Internacional de Associações Imobiliárias (Icrea).

 

Juros menores e prazos de financiamento esticados têm animado os que estão de olho em um imóvel próprio. Tanto que em 2007 quase dobrou a quantia emprestada pelos bancos -R$ 18,3 bilhões, 96,8% a mais que em 2006, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Com dinheiro na mão, o que os paulistanos mais querem são imóveis de dois quartos (novos ou usados). "O grande produto é o dois-dormitórios", diz João Crestana, presidente do Secovi-SP (sindicato do setor).

Os usados campeões de venda são os que têm uma vaga na garagem e preço médio de R$ 100 mil, segundo pesquisa feita pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e baseada nas vendas de fevereiro.

Entre os novos, os de um dormitório se valorizaram: custavam, em média, R$ 141 mil em 2007, mais do que os de dois quartos lançados naquele ano (R$ 124 mil). "O um-dormitório bem localizado é o preferido do solteiro com bom padrão de vida", explica Crestana.

Para quem quer mais espaço, a boa notícia é que os preços dos imóveis novos de três e quatro quartos caíram 15,5% e 16%, respectivamente, de 2006 para 2007. "Por questão de escala, porque os imóveis estão diminuindo ou porque estão cada vez mais localizados em bairros remotos, onde o terreno é barato", explica Crestana.

Fechando negócio

Nobres, Vila Nova Conceição, Moema, Vila Mariana e Paraíso são os objetos de desejo dos mais endinheirados, aponta Celso Amaral, diretor da Amaral d'Ávila Engenharia de Avaliações e do Geoimóvel.

Quando se trata de usados, Tatuapé, Morumbi e Vila Nova Conceição são boas escolhas, na opinião de Roseli Hernandes, gerente-geral da imobiliária Lello. "São os bairros que têm os empreendimentos mais recentes e que oferecem os imóveis mais conservados."

Encontrar o alvo, porém, é apenas o começo da odisséia até ter as chaves na mão. A travessia é permeada por dúvidas sobre qual é a melhor maneira de investir o dinheiro, como levantar documentos sobre o imóvel e o vendedor e que tributos pagar antes da mudança.

 

Os valores de reajuste das locações têm superado os índices de inflação, e essa alta passa pela lei da oferta e da procura.

Entre maio de 2007 e abril de 2008, o Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) contabiliza um aumento médio de 7,76% dos aluguéis na cidade de São Paulo contra 5,04% do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

O índice de reajuste de aluguéis da Aabic (associação de administradoras), por sua vez, aponta alta de 13,55% nos cinco primeiros meses de 2008, frente a 4,74% do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).

"A falta de oferta é o principal fator para os aumentos dos aluguéis", sentencia o vice-presidente de locação do Secovi-SP, José Roberto Federighi.
"Há grande demanda por imóveis em bom estado em Perdizes [zona oeste], Higienópolis [centro], Moema, Aclimação e Vila Mariana [zona sul]", diz. Sofreram maior alta os que têm até dois quartos e ficam perto do metrô e de escolas.

"O aluguel de um apartamento com um quarto e garagem no Sumaré [zona oeste] custava em média R$ 800 [em 2007]. Hoje, vale R$ 1.000 por mês", exemplifica o dono de imobiliária Lucio Mugnaini. "Imóvel com esse perfil não fica vazio."

Em falta
Outra explicação para as elevações é um déficit de lançamentos de imóveis com o perfil descrito pelo presidente da Aabic, José Roberto Graiche.

"A população que buscava dois dormitórios não encontrava. Nos últimos cinco anos, a construção civil ficou focada em imóveis de alto padrão."

Para José Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores), há outro novo componente na equação: o maior poder de barganha do locador. "Há alguns anos, o inquilino tinha mais possibilidade de escolha", afirma.

Para equilibrar essa negociação, uma dica para o locatário é cuidar bem do imóvel. Para o locador, é vantagem ter um inquilino de confiança.

Houve ainda um movimento migratório na capital, iniciado em 2003, explica Viana. "Inquilinos de áreas centrais foram em busca de moradias mais baratas nas áreas periféricas. Hoje, com maior poder de compra, estão voltando para o centro."